路線価 (2023) 広島県広島市中区弥生町3-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市中区広島県広島市中区弥生町３番１外
価格時点	2023 年
駅名	広島駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 99万1,800 円
1平米当たり	1平米 30万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	9,980万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 130万9,176 円 1平米 39万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	9,900万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 129万9,258 円／坪 1平米 39万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、流川、薬研堀等の歓楽街周辺に位置する商業地域一円。需要者層は地場の法人又は個人投資家等が中心。歓楽街中心部からやや離れており、繁華性は乏しいが、歓楽街で働く人の住居向け賃貸物件の需要は根強い。コロナ禍の影響は時間の経過と共に落ち着きつつあり、当該地域における不動産取引も復調の兆しが見られる。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は歓楽街である流川・薬研堀地区における料飲ビルが建ち並ぶ商業地域を中心とする圏域である。需要者は、地元中小法人や個人が中心である。新型コロナの影響は徐々に緩和され顧客は戻りつつあり、歓楽街の背後にあるが将来期待により需要は回復傾向になる。取引される規模はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、歓楽街またはその周辺地域の取引にかかる事例を複数採用し、それぞれの事例の有する規範性に応じて調整することにより求めたものであり、市場性を反映した精度の高い価格であるといえる。一方の収益価格は、賃貸市場の個別性等より保守的に把握したことからやや低位に求められた。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付け、更に代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、周辺類似地域内の取引価格から求めたものであり、取引市場の実態を反映した実証的な価格であり規範性が高い。一方の収益価格は、最有効使用の建物を想定して求めたものであるが、各種の想定要素を含むものであり説得力は相対的に低いものと判断される。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	広島駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	76.2 坪 (252 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の雑居ビルが多い歓楽街に近い商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市中区広島県広島市中区弥生町３番１外
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、歓楽街に近接した商業地域。コロナ禍以前までの復調には至っていないものの、新型コロナの影響は落ち着きつつある。地価は当面の間、上昇傾向にて推移するものと予測する。 (2)コロナ禍のなか歓楽街において顧客は戻りつつある。流川・薬研堀地区の背後にあるが、将来への期待感は回復しており、地価は当面の間、上昇傾向を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 133万2,318 円 1平米 40万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 133万2,318 円 1平米 40万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 133万2,318円 1平米 40万3,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 125万6,280円 1平米 38万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 133万2,318円 1平米 40万3,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 125万6,280円 1平米 38万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は時間の経過と共に落ち着きつつあり、不動産市場は復調の兆しが見られる。 (2)乱高下する円相場であるが、新型コロナの影響は徐々に緩和されており、中区中心地の顧客の流れは戻りつつある。
地域要因
(1)近接した歓楽街におけるコロナ禍の影響は落ち着きつつあるも、コロナ禍以前までの復調には至っていない。 (2)歓楽街背後に位置しており、新型コロナの影響により顧客の戻りが悪かったが徐々に回復し、土地需要は回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中２３Ｋ４３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区弥生町３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万7,466 円／平米 121万4,843 円／坪
推定価格 平米 坪	37万6,374 円／平米 124万4,292 円／坪
標準価格 平米 坪	43万9,689 円／平米 145万3,612 円／坪
査定価格 平米 坪	44万 円／平米 145万4,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中２３Ｋ４３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区弥生町３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,500 円／平米 100万65 円／坪
推定価格 平米 坪	33万9,472 円／平米 112万2,294 円／坪
標準価格 平米 坪	36万5,024 円／平米 120万6,769 円／坪
査定価格 平米 坪	36万5,000 円／平米 120万6,690 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	564 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中２３Ｋ４３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区弥生町３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万5,342 円／平米 120万7,821 円／坪
推定価格 平米 坪	36万7,534 円／平米 121万5,067 円／坪
標準価格 平米 坪	40万3,884 円／平米 133万5,241 円／坪
査定価格 平米 坪	40万4,000 円／平米 133万5,624 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中２２Ｔ４３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市中区弥生町３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万71 円／平米 204万9,955 円／坪
推定価格 平米 坪	63万6,372 円／平米 210万3,846 円／坪
標準価格 平米 坪	40万1,497 円／平米 132万7,349 円／坪
査定価格 平米 坪	40万1,000 円／平米 132万5,706 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情