路線価 (2023) 広島県広島市東区戸坂千足1-435-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市東区広島県広島市東区戸坂千足１丁目４３５番１
価格時点	2023 年
駅名	広島駅 から 5700m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万3,086 円 1平米 13万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万3,086 円／坪 1平米 13万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は平坦部を中心とした戸坂地区及びその周辺の既成市街地一円の圏域で、戸建住宅及び共同住宅等が混在する住宅地域である。需要者は広島市及びその周辺の居住者が中心で、平坦部に位置し生活利便性が比較的良好であることから需要は底堅い。コロナ禍での不透明感も持ち直し、中古物件の値頃感や画地の分割供給等により地価は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、中古物件で２５百万円前後、新築戸建物件で４０百万円前後である。 (2) 同一需給圏の範囲は、東区戸坂地区を中心に広島市都市圏近郊に所在する住宅地域一帯と判定した。広島市中心部に通勤する３０代から４０代の一次取得者層が需要の中心である。既成住宅地域における中古取引の他、新築分譲等も散見され、新築の土地建物で４０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は近隣地域の周辺地域に所在する類似の取引事例から求めており、市場性を反映し実証的で規範性は高い。近隣地域内は自己使用目的の取引が中心であり、賃貸物件は地主による遊休地活用を目的とした物件が主体で、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、住宅、アパート、店舗等が混在する既成住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用の住宅等が中心で、賃料収入による収益性を重視して価格判断がなされる要因に乏しいため、比準価格を重視し収益価格を参考に、代表標準地との均衡等を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	広島駅北方
距離	5700 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート、店舗等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市東区広島県広島市東区戸坂千足１丁目４３５番１
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	20 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	18 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)平坦部に位置し、利便性が高い住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現況同様の居住環境で推移していくものと予測する。 (2)当該地域は、住宅、店舗等が混在する既成住宅地域である。平坦部にあって、生活利便性も高いことから需要は底堅く、将来動向については概ね堅調に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内人口は微減、世帯数は微増傾向。原材料価格上昇の影響が懸念されるが、国内外の経済活動はコロナ禍から持ち直してきている。 (2)戸坂地区では街路条件良否や傾斜地、高台等の地域性により需要に選好性がみられ、当該地域は比較的堅調である。
地域要因
(1)比較的利便性が良好な平坦部の住宅地域で、平地での宅地供給はやや限られるが、特段の変動要因は見られない。 (2)戸坂地区の中では街路条件が良く平地であるので、地域的には概ね現状維持で推移するものと予測される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	東２３Ｋ７３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区戸坂千足１丁目４３５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,317 円／平米 54万9,844 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,980 円／平米 55万5,342 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	東２２Ｋ７３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区戸坂千足１丁目４３５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,379 円／平米 37万4,831 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,306 円／平米 38万1,202 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,269 円／平米 45万3,811 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	東２２Ｔ７３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区戸坂千足１丁目４３５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,142 円／平米 34万7,599 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,404 円／平米 35万1,772 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,179 円／平米 44万3,596 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	東２１Ｔ７３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区戸坂千足１丁目４３５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,513 円／平米 35万8,744 円／坪
推定価格 平米 坪	11万125 円／平米 36万4,073 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,728 円／平米 43万5,493 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情