路線価 (2023) 宮城県塩竈市海岸通188-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 塩竈市宮城県塩竈市海岸通１８８番４
価格時点	2023 年
駅名	本塩釜駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,499 円 1平米 5万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,499 円／坪 1平米 5万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、塩竈市、多賀城市及び利府町の商業地域。主たる需要者は、自己利用を取得目的とする地元法人や個人事業主。歴史ある鹽竈神社の門前町であり、駅前立地であるが、商況は低迷。市中心部では、専門店・飲食店街も出店予定の市街地再開発事業が進められているが、現時点では商況回復には繋がっていない。取得目的、画地規模等により取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのは困難である。 (2) 同一需給圏は塩竈市中心部に形成された商業地域及び商住混在地域一帯。需要者は店舗・事業所開設を目的とした地元企業が主体と考えられる。地域経済低迷の影響から、商業地の市場も過熱傾向高まる仙台市等との温度差が拡大していたが、地域における坪単価２０万円弱、総額１千～１千５百万円を標準とする地価相場は、地元企業でも容易に取得できる水準で、その割安感は仙台市等の資金力旺盛な不動産業者・一般企業の需要も十分に喚起し得ると判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 塩竈市中心部に位置する駅前商業地域であるが、空店舗が増加する等、賃貸市場は弱含みであり、土地価格に見合う賃料水準の形成には至らないことから収益価格はやや低位に試算された。取引の目的については自用が中心であることから、取引事例に基づき試算された実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 現実の取引に基づく比準価格は、市内商業地域等の市場動向を的確に体現し、実証的裏付けを有した当該価格には高い規範性が認められる。他方、収益価格は、地価及び建築費の高騰が続く中、資産価値性に見合った賃料設定が困難なこともあって低位の水準に留まり、取引実態との乖離は大きい。よって、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意して、比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	本塩釜駅北西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	塩竈市宮城県塩竈市海岸通１８８番４
標準地の範囲
東	100 m
西	0 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ本塩釜駅の駅前商業地域。
街路	道路（駅前広場）
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)塩竈市中心部の駅前商業地域。空店舗が目立つ等、商況は低迷。将来的には交通利便性に着目した住宅地需要が増加する可能性もあるが、現時点では顕在化せず。地価は横這い乃至は下落基調。 (2)周辺一帯を含め本塩釜駅を核に量販店・マンション・金融機関支店等も集積し、一定の繁華性が維持される。海岸通の再開発エリアでも新規開業店が増える見込みで、割安感の強かった地価は今後暫くは堅調に推移と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万7,120 円 1平米 5万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万1,499 円 1平米 5万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万7,120円 1平米 5万6,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万1,499円 1平米 5万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万1,499円 1平米 5万4,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万1,499円 1平米 5万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少下、新型コロナによる経済活動縮小の影響も残り、下落率縮小ながら住宅地は低迷。隣町の利府商圏拡大により、商業地も本格回復に至らず。 (2)塩竈市中枢の商業地域では、地域経済停滞を受け商況は回復していないものの、総額の割安感から資金力の高い地元企業による高値取引が散見される。
地域要因
(1)鹽竈神社への最寄駅の駅前広場に位置する好立地だが、新規出店は少なく、空店舗も散見される。 (2)商況は低迷が続くも人口５万人強の塩竈市における市街地の中枢となり、集客力を維持する店舗等も散見されるため、地価は底打ち感を強める見込み。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地価下落を経て画地規模より総額が抑制され、地元企業が取得を検討できる程まで手頃感が増しているため、需要者からの選好性は高まる傾向にある。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312070 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市海岸通１８８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,133 円／平米 11万9,456 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,061 円／平米 11万9,218 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,059 円／平米 18万8,637 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,100 円／平米 18万8,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312080 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市海岸通１８８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,176 円／平米 15万9,270 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,231 円／平米 15万6,146 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,788 円／平米 17万1,211 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312100 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市海岸通１８８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,104 円／平米 11万9,360 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,148 円／平米 11万6,199 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,157 円／平米 17万9,043 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,200 円／平米 17万9,185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312080 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市海岸通１８８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,724 円／平米 11万4,798 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,550 円／平米 11万4,222 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,324 円／平米 17万9,595 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,300 円／平米 17万9,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312080 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市海岸通１８８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,667 円／平米 14万1,057 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,667 円／平米 14万1,057 円／坪
標準価格 平米 坪	6万866 円／平米 20万1,223 円／坪
査定価格 平米 坪	6万900 円／平米 20万1,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情