路線価 (2023) 広島県広島市東区馬木3-501-95 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市東区広島県広島市東区馬木３丁目５０１番９５
価格時点	2023 年
駅名	広島駅 から 7700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,300 円 1平米 5万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,631 円／坪 1平米 5万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東区北東部で、県道背後の丘陵部に開発された住宅団地が位置する地域及びその周辺の圏域である。需要者は圏域内の一次取得者層が主で、圏域外からの需要は見込みにくい。平坦部や新規供給団地等ではコロナ禍以降も堅調な住宅取得需要がみられるが、昭和４０～５０年代に開発された丘陵部の住宅団地では、不動産需要は依然弱含みである。需要の中心価格帯は、土地は１０百万円前後、新築戸建住宅で２５～３０百万円。 (2) 同一需給圏は東区郊外の丘陵地に存する戸建住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は、広島市内に勤務地を有する一次取得者層が中心になるものと考えられるが、地縁的選好性も認められる。昭和４０年代半ばに完成した利便性のやや劣る古い住宅団地であり、土砂災害に対する警戒感等から依然として需要が弱く、地価は下落傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、対象標準地と同程度の規模の土地で１，０００万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は戸建分譲用に造成された住宅団地で熟成度が高く、居住の快適性が重視される地域である。市場での取引実態は自己使用目的と業者による区画割分譲目的の取引がほとんどである。賃収を目的として土地を新規に取得しようとする需要者はなく、賃貸市場が形成される状況ではないため、収益還元法は適用しなかった。よって、住宅団地の市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は県道背後の丘陵部に位置する戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、共同住宅等の収益物件は見受けられず、自己利用目的の取引が中心であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。一方比準価格は馬木地区から採用した取引事例に基づき試算されており、取引の実態を把握した実証的な価格であると認められる。従って、本件では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	広島駅北東方
距離	7700 m
土地の状態
土地面積	66.8 坪 (221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市東区広島県広島市東区馬木３丁目５０１番９５
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)丘陵部に開発された熟成度の高い住宅団地であるが、宅地需要が新興住宅団地や平地へ志向されることにより、丘陵部の住宅団地への需要は停滞が続いている。 (2)東区郊外の県道背後の丘陵部に形成された戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、団地居住者の高齢化傾向や土砂災害の危険性等の影響を受け、今後は現状維持若しくは衰退傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万5,300 円 1平米 5万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万5,631 円 1平米 5万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 16万7,614円 1平米 5万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万5,631円 1平米 5万100円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 16万7,614円 1平米 5万700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内人口は微減、世帯数は微増傾向。原材料価格上昇の影響が懸念されるが、国内外の経済活動はコロナ禍から持ち直してきている。 (2)良好な居住環境を有する地域の需要は堅調であるが、利便性に劣る地域では需要は依然として弱含みで推移しており、二極化が進んでいる。
地域要因
(1)傾斜部に位置する住宅団地である。平坦部や新興住宅団地への需要シフトもあり、丘陵部の住宅団地では、需要は依然弱含みの状況である。 (2)東区郊外丘陵部の利便性がやや劣る住宅団地であり、特段の地域変動要因は認められず、地価は下落傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	東２３Ｋ１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区馬木３丁目５０１番９５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,953 円／平米 14万2,003 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,492 円／平米 16万315 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,627 円／平米 15万4,149 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	東２２Ｔ１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区馬木３丁目５０１番９５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,016 円／平米 16万2,047 円／坪
推定価格 平米 坪	5万920 円／平米 16万8,342 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,544 円／平米 15万7,180 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,400 円／平米 16万3,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	東２２Ｔ１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区馬木３丁目５０１番９５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万63 円／平米 16万5,508 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,989 円／平米 19万1,712 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,084 円／平米 15万8,966 円／坪
査定価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	東２２Ｔ１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区馬木３丁目５０１番９５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,364 円／平米 12万219 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,880 円／平米 15万4,985 円／坪
標準価格 平米 坪	5万354 円／平米 16万6,470 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,400 円／平米 17万3,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等3
特別な事情