路線価 (2023) 広島県広島市東区光町2-8-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市東区広島県広島市東区光町２丁目８番１７
価格時点	2023 年
駅名	広島駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 148万7,700 円
1平米当たり	1平米 45万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億6,500万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 189万7,644 円 1平米 57万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億6,400万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 189万4,338 円／坪 1平米 57万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は光町地区を含み、広島駅周辺部を形成し商住混在の特性が見られる地域である。広島駅北口エリアの再開発によって、当エリアに近接する光町地区の立地性が向上しており、築年数の古いビルの建替え等も見受けられる。需要者は中小法人等が中心であるが、マンション適地としての需要の高まりから不動産開発業者も含む。取引される規模や用途にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は把握が困難である。 (2) 同一需給圏は広島市中心市街地近郊の商業地域を中心とする圏域である。需要者はテナントビル用地の取得を目的とする法人企業が中心である。広島駅北口エリアに存する多用途商業地域で事務所ビルや小売飲食店舗、マンション等が立地する。商業背後地はやや狭いが周辺では開発事業により利便性が向上しており上層階の住戸賃貸に着目した不動産需要も認められる。土地の実勢価格の把握は困難であるが坪当たり１８０万～２００万円程度と推認される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、広島駅北口エリアを主体に周辺商住混在地を含め、採用した事例を基に取引事例比較法を適用したものであり、市場性を反映した試算結果が得られた。利便性を反映し商住用途の賃貸不動産も立地するが、駅北口の再開発エリアや都心部に比し賃料格差を有し、収益還元法による収益価格は低位に試算された。よって、代表標準地との検討をふまえ、比準価格に収益価格を関連づけ、駅北口エリアの発展動向にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と類似する商業地域の取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性の高い試算価格である。一方、多用途商業地域で賃貸ビルは多く存しているものの、賃貸経営の不確実性から適正利回りに相応する投資採算性を得ることが困難と予想され、収益価格はやや低位に試算された。以上から本件では収益価格は勘案するに留めて比準価格を標準とし、代表標準地等との均衡や需給動向を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	広島駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	86.8 坪 (287 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所、マンション等が集まる商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市東区広島県広島市東区光町２丁目８番１７
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	70 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	22 m
面積	290 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	駅北口エリアの再開発による効果が当該地域へも波及し、今後の発展が期待しうる。
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)広島駅に近い業務商業性と駅・都心部に近い居住立地性が併存する地域であり、駅北口エリアの再開発による波及効果も見られる。利便性が享受できる商住混在地域として今後も発展的に推移するものと予測する。 (2)中小規模の事務所や小売店舗が立地する商業地域で周辺は区画整理事業や整備事業による都市機能の集積が進む。建替え等の動きは小さく今後も現状で推移するものと思料されるが不動産需給は活性化傾向が予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 193万4,010 円 1平米 58万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 193万4,010 円 1平米 58万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 193万4,010円 1平米 58万5,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 185万1,360円 1平米 56万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 193万4,010円 1平米 58万5,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 185万1,360円 1平米 56万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東区の商業地市場はコロナ禍から回復途上にあるが、インフレ懸念等景気を腰折れさせる要因もうかがえる。 (2)潜在的な購入マインドの高さや低金利等の追い風で圏域の需給は総じて活性傾向にある。新型コロナの影響は小さく流動性は回復傾向にある。
地域要因
(1)駅、都心部に近い居住立地性からマンション適地としての需要が高まっている。コロナ禍が落ち着きを見せる中で、ホテル用地の需要もうかがえる。 (2)地域の変動は小さいが周辺では市街地整備が進み拠点進出の動きも活性化している。新型コロナによる商況停滞からは回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	東２２Ｔ６５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区光町２丁目８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万8,635 円／平米 191万2,967 円／坪
推定価格 平米 坪	58万9,050 円／平米 194万7,399 円／坪
標準価格 平米 坪	58万9,050 円／平米 194万7,399 円／坪
査定価格 平米 坪	58万9,000 円／平米 194万7,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	東２２Ｔ６５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区光町２丁目８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	44万9,781 円／平米 148万6,976 円／坪
推定価格 平米 坪	46万7,045 円／平米 154万4,051 円／坪
標準価格 平米 坪	57万8,026 円／平米 191万954 円／坪
査定価格 平米 坪	57万8,000 円／平米 191万868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	東２３Ｋ４３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区光町２丁目８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万2,930 円／平米 229万827 円／坪
推定価格 平米 坪	72万7,219 円／平米 240万4,186 円／坪
標準価格 平米 坪	55万90 円／平米 181万8,598 円／坪
査定価格 平米 坪	55万 円／平米 181万8,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中２２Ｋ６４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市東区光町２丁目８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万2,847 円／平米 255万5,032 円／坪
推定価格 平米 坪	69万410 円／平米 228万2,495 円／坪
標準価格 平米 坪	59万1,104 円／平米 195万4,190 円／坪
査定価格 平米 坪	59万1,000 円／平米 195万3,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	東２２Ｔ６５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区光町２丁目８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	79万969 円／平米 261万4,944 円／坪
推定価格 平米 坪	80万9,952 円／平米 267万7,701 円／坪
標準価格 平米 坪	64万2,309 円／平米 212万3,474 円／坪
査定価格 平米 坪	64万2,000 円／平米 212万2,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情