路線価 (2023) 広島県広島市東区東蟹屋町84-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市東区広島県広島市東区東蟹屋町８４番２２
価格時点	2023 年
駅名	広島駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	5,270万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万4,860 円 1平米 31万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	5,290万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万8,166 円／坪 1平米 31万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、広島駅周辺部を形成し商住混在の特性が見られる圏域である。需要者は地元の中小企業、個人事業者、不動産開発業者、個人等が中心。現状では業務商業性が中位にとどまっており、地域変動要因に乏しい。小規模画地が連たんする状況にあって、まとまった規模の画地が確保できる場合には、駅周辺で高まるマンション、ホテル用地に応需しうる可能性も認められる。取引される規模が一定しておらず、市場における中心価格帯は把握が困難である。 (2) 同一需給圏は広島駅周辺の商業地域及び商住混在する地域の圏域。需要者は事業用地、店舗兼共同住宅用地取得を目的とする法人・個人事業主で、まとまった規模ではマンション開発目的の不動産業者等も想定される。経済活動はコロナ禍から持ち直しており事業用途及び開発目的の需要により地価は上昇基調を保っている。広島駅周辺の整備事業に対する期待感もあるため取引価格に幅があり、取引規模や目的用途もまちまちで、中心となる価格帯の把握は困難。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域で商業用途の賃貸物件は見られるが、駅北口や都心部の賃料水準と格差を有し、住宅系用途も混在することから、収益価格は低位に求められた。一方、駅南口エリアの類似地域を含め広島駅周辺の商住混在地域より広域的に取引事例を採用し、比準価格を試算した結果、市場性が反映され実証的と認められる。代表標準地との検討をふまえ、規範性に優る比準価格を標準に収益価格も比較考量し、駅周辺の市場動向に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中低層の店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ地域である。地域内は自用目的の需要が主となり、賃貸物件は相続対策や保有資産維持目的等ものが大半で、価格と賃料との相関は十分ではなく、収益価格はやや低位に試算された。よって、本件では、商業地及び商住混在地域の事例を基に試算し、取引市場の実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	広島駅南東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の営業所、マンション等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市東区広島県広島市東区東蟹屋町８４番２２
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)広島駅北口南東方の幹線背後を形成する地域であり、業務系用途も見られるが、商的効用の発現は中位にとどまる。交通・接近条件に優れる立地性を活かし、今後は住宅系用途の比重が高まることが予測される。 (2)幹線背後に所在する商業地域で繁華の程度はやや劣る。広島駅北地区に近接するが、駅周辺整備の影響の波及程度は弱く、当面は現状で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 104万1,390 円 1平米 31万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 104万8,002 円 1平米 31万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 104万1,390円 1平米 31万5,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 101万1,636円 1平米 30万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 104万8,002円 1平米 31万7,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 101万1,636円 1平米 30万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東区の商業地市場はコロナ禍から回復途上にあるが、インフレ懸念等景気を腰折れさせる要因もうかがえる。 (2)区内人口は微減、世帯数は微増傾向。原材料価格上昇の影響が懸念されるが、国内外の経済活動はコロナ禍から持ち直してきている。
地域要因
(1)駅徒歩圏内の商住混在地域として推移しており、現状では特に地域変動要因は認められない。 (2)広島駅周辺では整備事業が進行しているが、当該地域にはその影響の程度は弱く、格別の変動要因はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	東２２Ｔ６５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区東蟹屋町８４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万2,859 円／平米 153万212 円／坪
推定価格 平米 坪	46万4,222 円／平米 153万4,718 円／坪
標準価格 平米 坪	38万2,706 円／平米 126万5,226 円／坪
査定価格 平米 坪	38万3,000 円／平米 126万6,198 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	東２２Ｔ６５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区東蟹屋町８４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万4,168 円／平米 77万4,159 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,331 円／平米 74万4,944 円／坪
標準価格 平米 坪	32万1,901 円／平米 106万4,205 円／坪
査定価格 平米 坪	32万2,000 円／平米 106万4,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	南２２Ｔ３９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市東区東蟹屋町８４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万6,792 円／平米 141万974 円／坪
推定価格 平米 坪	44万7,705 円／平米 148万113 円／坪
標準価格 平米 坪	33万4,358 円／平米 110万5,388 円／坪
査定価格 平米 坪	33万4,000 円／平米 110万4,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	東２２Ｔ６５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区東蟹屋町８４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,834 円／平米 41万6,007 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,268 円／平米 69万8,452 円／坪
標準価格 平米 坪	29万5,067 円／平米 97万5,492 円／坪
査定価格 平米 坪	29万5,000 円／平米 97万5,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	東２２Ｔ４３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区東蟹屋町８４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万3,625 円／平米 106万9,904 円／坪
推定価格 平米 坪	34万136 円／平米 112万4,490 円／坪
標準価格 平米 坪	36万8,911 円／平米 121万9,620 円／坪
査定価格 平米 坪	36万9,000 円／平米 121万9,914 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情