路線価 (2023) 宮城県塩竈市東玉川町59-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 塩竈市宮城県塩竈市東玉川町５９番１
価格時点	2023 年
駅名	塩釜駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	545万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,300 円 1平米 5万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	545万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,300 円／坪 1平米 5万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は塩竈市中心部乃至その周辺における商業地域。需要者は市内及び周辺市町の個人乃至地元企業がほとんどである。震災以前から駅南側の大型店により既存商業地の衰退が進んでいるが、各種施設への接近性に優るため住宅地化の動きもあり一定の需要が見られる。近隣周辺は駅前の利便性の高さから多様な用途が想定され潜在的な需要は認められる。取引が少ないが、土地は１００㎡程度の標準規模で５００万円程度が取引の中心と見られる。 (2) 同一需給圏は塩竈市内の駅徒歩圏内の商店街的形態を有する商業地域一円と判定した。主たる需要者層としては当地域に地縁的選好性を有する地元中小企業や個人事業主が挙げられる。古くからの駅前商店街でコロナ禍からの回復基調が見られるものの大型商業施設を有する利府商圏への顧客流出もあり、商業地としての取引が少なく、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商況の厳しい中、貸店舗も見られるが、自用目的の取引が中心となっている。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費の上昇もあり、収益価格は低位に試算された。よって、商業地における市場動向を踏まえ、実際の市場における取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 基幹駅前から顧客の導線がある近隣商業地域でテナントビル等が所在していることから、収益還元法も適用したが、長期化するコロナ禍や他の商圏への顧客流出から商況は低位で土地価格に見合う適正な賃料も収受されておらず収益価格は低位となった。一方、比準価格は、地域的な特性が類似する取引事例から求められており説得力は高い。よって本件では、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	塩釜駅東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	33 坪 (109 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	塩竈市宮城県塩竈市東玉川町５９番１
標準地の範囲
東	120 m
西	60 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	16 m
面積	110 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ塩釜駅近接の近隣商業地域
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)塩釜駅周辺の商業地域である。新型コロナの影響もあり商業繁華性が低下しているが、周辺住宅地と地価水準が接近しており、住宅地としての需要も考慮すると、地価は横這いと予測する。 (2)乗降客数が比較的多い基幹駅前の商店街で、コロナ禍からの回復基調が見られるものの、大型商業施設を有する利府商圏への顧客流出もあり、地価水準は横這いかやや下落基調での推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万259 円 1平米 5万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナにより飲食店を中心に出店需要は回復せず、商業地域においては取引が減少している。一方、背後住宅地の需要は安定的である。 (2)長期化するコロナ禍や物価高騰により飲食業を中心に出店需要は低下し、繁華街地区を中心に商業地としての需要は低位。
地域要因
(1)新型コロナにより商況は低迷しているが、ＪＲ駅前、背後住宅も熟成していることから一定の需要が認められる。 (2)地域の基幹駅前の古くからの商店街でコロナ禍からの回復基調で地場の事業者等による若干の引合いが見られ、商業地の需要は横這いかやや下落傾向。
個別的要因	(1)地域内の標準的画地であり格別の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312060 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市東玉川町５９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万528 円／平米 16万7,046 円／坪
推定価格 平米 坪	5万528 円／平米 16万7,046 円／坪
標準価格 平米 坪	5万528 円／平米 16万7,046 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312080 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市東玉川町５９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,176 円／平米 15万9,270 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,231 円／平米 15万6,146 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,009 円／平米 17万5,248 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312080 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市東玉川町５９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,667 円／平米 14万1,057 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,667 円／平米 14万1,057 円／坪
標準価格 平米 坪	5万915 円／平米 16万8,325 円／坪
査定価格 平米 坪	5万900 円／平米 16万8,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312050 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市東玉川町５９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,607 円／平米 10万7,799 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,607 円／平米 10万7,799 円／坪
標準価格 平米 坪	5万790 円／平米 16万7,912 円／坪
査定価格 平米 坪	5万800 円／平米 16万7,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312020 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市東玉川町５９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,385 円／平米 15万6,655 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,385 円／平米 15万6,655 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,475 円／平米 17万3,482 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情