路線価 (2023) 広島県広島市東区二葉の里3-3-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市東区広島県広島市東区二葉の里３丁目３番２
価格時点	2023 年
駅名	広島駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 208万2,780 円
1平米当たり	1平米 63万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (8336 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 269万4,390 円 1平米 81万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (8336 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 268万7,778 円／坪 1平米 81万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、広島駅周辺の商業地域及び八丁堀、紙屋町地区等の商業地域である。需要者の中心は県内外の機関投資家等である。対象地が位置する広島駅北口一帯は、駅北口構内の整備、市街地再開発事業、土地区画整理事業等を通じて近年継続して商業集積度を増しており、隣接地では都市高速建設が進行中で今後も発展が期待される。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、広島駅周辺並びに八丁堀・紙屋町等広島市中心市街地の核となる商業地域一帯である。需要者は広島地場企業にとどまらず全国展開の企業も見込まれる。土地区画整理事業の進捗や駅南の再開発等で地価が大幅に上昇してきたが、建築費の高騰もあって、投資採算性の上限に近づきつつあって地価上昇幅は縮減している。取引価格は画地規模によってまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、広島駅周辺に位置する商業地域の取引にかかる事例を複数採用し、各事例の有する規範性に応じて調整することにより求めたものであり、市場性を反映した精度の高い価格であるといえる。一方の収益価格は、賃貸市場の個別性等より保守的に把握したことからやや低位に求められた。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付け、更に同圏内の類似地域に位置する標準地との価格バランスを考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、類似地域の中でも地域の特性が類似する取引価格を中心に求めたもので、対象地の市場価値を的確に反映した価格であり、信頼性は高い。一方、収益価格は、急速な取引価格の上昇に対し賃料の遅行性ゆえに比準価格を下回ったものと思慮する。しかし収益価格には先走りがちな比準価格に対する検証の意義を持っているので、本件では、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、市場の需給動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	広島駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	2521.5 坪 (8336 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層大規模事務所ビル等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市東区広島県広島市東区二葉の里３丁目３番２
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	80 m
面積	8000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	二葉の里土地区画整理事業区域内
街路	４０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、広島駅北側の幹線道路沿いの商業地域。隣接地では都市高速建設が進行中であり利便性向上が期待される。地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。 (2)広島駅北の土地区画整理済みの幹線道路沿いの商業地域で、地場の本社ビルが立地し未利用地も存するが、今後発展的に熟成していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 272万7,450 円 1平米 82万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 272万838 円 1平米 82万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 272万7,450円 1平米 82万5,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 260万8,434円 1平米 78万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 272万838円 1平米 82万3,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 260万8,434円 1平米 78万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は時間の経過と共に落ち着きつつあり、不動産市場は復調の兆しが見られる。 (2)東区は近年人口の微減傾向が続く中、駅界隈に人口が集まる一方、郊外地の人口が減少する二極化が進んでいる。
地域要因
(1)隣接地では都市高速建設が進行中で今後も発展が期待される。 (2)将来への期待性は高いものの、建築費の上昇が土地価格に影響を及ぼしている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	東２２Ｔ４３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区二葉の里３丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	66万2,572 円／平米 219万463 円／坪
推定価格 平米 坪	78万9,431 円／平米 260万9,859 円／坪
標準価格 平米 坪	86万3,710 円／平米 285万5,425 円／坪
査定価格 平米 坪	86万3,000 円／平米 285万3,078 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	東２２Ｔ４３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区二葉の里３丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万8,048 円／平米 194万4,087 円／坪
推定価格 平米 坪	68万4,723 円／平米 226万3,694 円／坪
標準価格 平米 坪	80万846 円／平米 264万7,597 円／坪
査定価格 平米 坪	80万 円／平米 264万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	14 m
側道方位2	北東
側道幅員2	12 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	東２３Ｋ４３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市東区
地域	広島県広島市東区二葉の里３丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万2,930 円／平米 229万827 円／坪
推定価格 平米 坪	72万7,219 円／平米 240万4,186 円／坪
標準価格 平米 坪	82万4,511 円／平米 272万5,833 円／坪
査定価格 平米 坪	82万4,000 円／平米 272万4,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	南２２Ｔ３９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市東区二葉の里３丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	65万8,145 円／平米 217万5,827 円／坪
推定価格 平米 坪	68万4,471 円／平米 226万2,861 円／坪
標準価格 平米 坪	83万3,704 円／平米 275万6,225 円／坪
査定価格 平米 坪	83万3,000 円／平米 275万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	80 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	南２２Ｔ３９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市東区二葉の里３丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万3,111 円／平米 136万5,745 円／坪
推定価格 平米 坪	51万3,882 円／平米 169万8,894 円／坪
標準価格 平米 坪	80万5,458 円／平米 266万2,844 円／坪
査定価格 平米 坪	80万5,000 円／平米 266万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情