路線価 (2023) 広島県広島市南区南大河町106-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市南区広島県広島市南区南大河町１０６番１
価格時点	2023 年
駅名	広島駅 から 3300m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,730万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万2,840 円 1平米 14万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,750万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万6,146 円／坪 1平米 14万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南区のうち、黄金山周辺及び国道２号背後を形成する平坦部等の住宅地域。需要者は都心部及びその周辺に通勤する第１次取得者層が中心である。街区の整然性に劣る旧来の住宅地域であるが、旭地区の商業中心に近い関係位置にあり、旭地区に準じて手頃な価格帯の物件は市場の需給が安定している。近時は既存画地を分割する宅地開発が多く見られ、新築の戸建物件は総額４，０００万円前後の水準が実需である。 (2) 同一需給圏は黄金山周辺の平坦部及び緩傾斜地の住宅地域の圏域。需要者は戸建住宅購入目的の一次取得者層が中心で、一部には圏域外からの需要も見込める。旧来からの狭隘な生活道も多く街路条件は劣るところがある。コロナ禍による不動産需給の不透明感の影響も小さく、根強い平地志向と比較的良好な生活利便性、緩和的な金融環境から、堅調な需給を維持している。需要の中心は、細分化による新築戸建で、４５百万円まで、中古物件で２０百万円台程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旭地区との関係位置より、周辺には賃貸共同住宅も介在するが、経済合理性を充足する賃貸市場が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。当地域と代替競争関係が認められる周辺の平坦部住宅地域から採用した事例を基に、取引事例比較法を適用して試算した結果、比準価格には市場性が反映されている。よって、代表標準地との検討をふまえ、比準価格を標準に収益価格を参酌し、周辺の公的価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の住宅地利用のほか一部に共同住宅もみられる地域で、比準価格は、概ね平坦部の取引事例から求めた市場実態を反映する実証的な価格である。一方で、収益価格は、賃貸物件が相続対策、保有資産維持を目的とし土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた。需給は自己使用目的及び開発目的の取引が中心となることから、比準価格を重視し、収益価格は参考に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	広島駅南方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅にアパート等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市南区広島県広島市南区南大河町１０６番１
標準地の範囲
東	160 m
西	10 m
南	80 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北３．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街路条件に劣る既成住宅地域であり、特に地域変動要因は認められない。旭地区との関係位置より利便性が享受できるため、平坦部住宅地の需給は安定している。当面、現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。 (2)平坦部の既成住宅地域で、狭隘な道路もみられるものの、利便性・居住環境は比較的良好である。地域に格別の変動要因はなく、当面現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の落ち着き後、南区の住宅地市場は堅調を維持するが、インフレ懸念等景気を腰折れさせる要因もうかがえる。 (2)区内人口、世帯数とも微増傾向。原材料価格上昇の影響が懸念されるが、国内外の経済活動はコロナ禍から持ち直してきている。
地域要因
(1)街路条件には劣るが、旭地区方面の交通・生活利便施設へのアクセスが容易であり、旭地区に準じて平坦部住宅地への需要は安定的である。 (2)従来からの狭隘な道路が多く街路条件はやや劣るが、平坦地であるためコロナ禍以降も需要は堅調さを維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	南２２Ｔ５２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区南大河町１０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,150 円／平米 36万850 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,292 円／平米 40万7,603 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,946 円／平米 46万2,661 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	0.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	南２３Ｋ５２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区南大河町１０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,100 円／平米 77万7,241 円／坪
推定価格 平米 坪	23万7,921 円／平米 78万6,567 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,157 円／平米 49万9,725 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	南２３Ｋ５２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区南大河町１０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,278 円／平米 48万289 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,021 円／平米 48万6,051 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,138 円／平米 47万6,520 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	南２２Ｔ２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区南大河町１０６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,340 円／平米 60万2,816 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,714 円／平米 50万4,872 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情