路線価 (2023) 広島県広島市南区皆実町4-489-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市南区広島県広島市南区皆実町４丁目４８９番７
価格時点	2023 年
駅名	広島駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3,700万 円 (151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万9,970 円 1平米 24万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3,710万 円 (151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万3,276 円／坪 1平米 24万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南区内の平坦部住宅地域。需要者は広島都心部及びその周辺に通勤する第１次取得者層等が中心である。街路条件に劣り街区は整然としていないが、交通・生活利便性は良好であり、平坦部への根強い需要から供給も安定的である。土地は１５０㎡程度で３，７００万円程度、新築の戸建物件は５，０００万円前後が中心価格帯である。近時は、画地が細分化される傾向も認められ、総額４，０００万円台の物件は市場滞留期間が短い。 (2) 同一需給圏は南区の中央から南西部の平坦部に位置する住宅地域の圏域。需要者は、一次取得者層のほかに、地価水準が比較的高いこともあり資金力のある二次取得者層の買替需要もみられる。コロナ禍による不動産需給の不透明感により地価の上昇率は一時鈍化したが、利便性・居住環境は良好で、総額を抑えるため細分化した分譲案件も多く、堅調な需要を維持している。取引価格帯は、画地規模によるが、区画割した新築分譲で４５～６０百万円程度が中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、対象標準地が存する皆実町一帯から採用した取引事例を基に、手法を適用して試算を行ったもので、実証的と認められる。利便性を反映し、近隣地域及びその周辺には賃貸共同住宅も立地するが、経済合理性に見合う賃貸市場が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって、代表標準地との検討をふまえ、市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ、周辺の公的価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の住宅地利用のほか共同住宅も混在する地域で、比準価格は、堅調な取引が続く皆実町に存する事例から試算した実証的な価格である。収益価格は、賃貸物件が地権者による相続対策や保有資産維持を目的とするもので、価格と賃料との相関が十分ではないため低位に試算された。以上より、自己使用目的・開発目的が中心である市場の実勢を反映する比準価格を重視し、収益価格は参考に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	広島駅南西方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	45.7 坪 (151 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅兼事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市南区広島県広島市南区皆実町４丁目４８９番７
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	40 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北３．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)路面電車が運行する幹線背後の住宅地域を形成する。街区の整然性には劣るものの、大型商業施設に近く、都心部へのアクセスも良好である。低・未利用地が散見され、ミニ開発が今後も進展していくものと予測する。 (2)既成住宅地域で街路条件はやや劣るところはあるものの、大規模商業施設に近接し利便性は良好であることから、需要は底堅く推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 82万6,500 円 1平米 25万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 82万9,806 円 1平米 25万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 82万6,500円 1平米 25万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 79万134円 1平米 23万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 82万9,806円 1平米 25万1,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 79万134円 1平米 23万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の落ち着き後、南区の住宅地市場は堅調を維持するが、インフレ懸念等景気を腰折れさせる要因もうかがえる。 (2)区内人口、世帯数とも微増傾向。原材料価格上昇の影響が懸念されるが、国内外の経済活動はコロナ禍から持ち直してきている。
地域要因
(1)取引総額に値頃感のある物件への需要が根強く、画地の細分化が進む。 (2)既存住宅地域で街路条件はやや劣るものの、利便性は良好でコロナ禍以降も不動産需要は堅調さを保っている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	南２２Ｔ５２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区皆実町４丁目４８９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万3,954 円／平米 80万6,512 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,930 円／平米 86万5,941 円／坪
標準価格 平米 坪	25万9,594 円／平米 85万8,218 円／坪
査定価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	南２２Ｔ５２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区皆実町４丁目４８９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万6,441 円／平米 64万9,434 円／坪
推定価格 平米 坪	21万502 円／平米 69万5,920 円／坪
標準価格 平米 坪	24万6,489 円／平米 81万4,893 円／坪
査定価格 平米 坪	24万6,000 円／平米 81万3,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	南２２Ｔ５２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区皆実町４丁目４８９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万4,360 円／平米 84万914 円／坪
推定価格 平米 坪	23万6,555 円／平米 78万2,051 円／坪
標準価格 平米 坪	24万4,123 円／平米 80万7,071 円／坪
査定価格 平米 坪	24万4,000 円／平米 80万6,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	南２３Ｋ５２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区皆実町４丁目４８９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万3,637 円／平米 90万4,644 円／坪
推定価格 平米 坪	27万6,647 円／平米 91万4,595 円／坪
標準価格 平米 坪	25万3,340 円／平米 83万7,542 円／坪
査定価格 平米 坪	25万3,000 円／平米 83万6,418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情