路線価 (2023) 広島県広島市南区東雲3-1605-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市南区広島県広島市南区東雲３丁目１６０５番３
価格時点	2023 年
駅名	広島駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万708 円 1平米 21万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,200万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 71万4,096 円／坪 1平米 21万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広島市南区東雲地区及び周辺の住宅地域。需要者は地縁的選好性を有する１次取得者層や周辺住宅地域の居住者が中心である。当地域は旧市域の平地部で、生活利便性が良好な地域的特性により住工混在地域から住宅地域へ移行している。周辺は区画割した宅地分譲が多く見られ需給動向は堅調に推移している。土地は１００㎡程度で２０００万円前後、新築の戸建物件で３５００万円～４０００万円程度が取引の価格帯である。 (2) 同一需給圏は、東雲・段原地区を中心とする都心周辺の平坦部既成住宅地域一帯である。需要者は、広島市都心に在住する３０代、４０代の第一次住宅取得者が主体。既成市街地で供給が少なく売り手市場となっている上に、土地の細分化が進み取引単価は上昇している。取引の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で、４，０００万円程度と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は東雲３丁目～東雲本町１丁目地内の類似地域に所在する取引事例を中心に採用し試算したもので、市場の実態を表象して規範的である。一方、収益価格は標準地の収益性を反映した理論的な価格であるが、元本（価格）と果実（賃料）の相関関係が希薄なため低位に試算されたものである。したがって、本件では比準価格を中心に収益価格と関連づけ、さらに代表標準地より規準した価格との均衡等に留意のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益価格は理論的な価格ではあるが、当該地域は自用目的の取引が中心で利便性や快適性がより重視される地域のため、規範性は劣ると言わざるを得ない。一方、比準価格は、標準地の存する東雲地区内の複数の取引事例から求めた実証的な価格であり、標準地の市場価値を的確に反映した価格となっている。よって本件においては、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	広島駅南東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	30.9 坪 (102 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、事業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市南区広島県広島市南区東雲３丁目１６０５番３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	11 m
面積	110 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	国道２号東雲インター入口交差部の北背後に住宅街として移行性の見られる地域
街路	基準方位北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、事業所等が混在する住工混在地域で、都心接近性及び生活利便性が良好な立地特性から住宅地としての需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)一般住宅、事業所等が混在する既成住宅地域で、今後も大差ないと見られるが、利便性の良さから需要は底堅く、当面、地価は堅調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 73万3,932 円 1平米 22万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 72万7,320 円 1平米 22万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 73万3,932円 1平米 22万2,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 70万4,178円 1平米 21万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 70万4,178円 1平米 21万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本経済は円安による資源高や内外のコロナ感染拡大の影響等から経済の不確実性が高くなっており、当分の間厳しい状況が続くものと予測する。 (2)直近５年の県全体の人口は減少しているが、南区は概ね微増傾向が続いている。
地域要因
(1)都計道路比治山東雲線の全面開通により生活利便性が向上した地域で、宅地需要は堅調に推移している。 (2)区画整理をした隣接の段原地区と比較すると割安で、地価上昇傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	南２２Ｔ８８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区東雲３丁目１６０５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,768 円／平米 72万3,247 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,706 円／平米 73万6,266 円／坪
標準価格 平米 坪	22万2,706 円／平米 73万6,266 円／坪
査定価格 平米 坪	22万3,000 円／平米 73万7,238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	南２２Ｋ８８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区東雲３丁目１６０５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,265 円／平米 66万8,688 円／坪
推定価格 平米 坪	23万6,052 円／平米 78万388 円／坪
標準価格 平米 坪	24万3,604 円／平米 80万5,355 円／坪
査定価格 平米 坪	24万4,000 円／平米 80万6,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	南２３Ｋ４０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区東雲３丁目１６０５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万8,844 円／平米 98万7,978 円／坪
推定価格 平米 坪	29万3,331 円／平米 96万9,752 円／坪
標準価格 平米 坪	23万2,987 円／平米 77万255 円／坪
査定価格 平米 坪	23万3,000 円／平米 77万298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	南２２Ｔ８８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区東雲３丁目１６０５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,007 円／平米 69万7,589 円／坪
推定価格 平米 坪	23万2,859 円／平米 76万9,832 円／坪
標準価格 平米 坪	21万1,114 円／平米 69万7,943 円／坪
査定価格 平米 坪	21万1,000 円／平米 69万7,566 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	南２２Ｔ８８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区東雲３丁目１６０５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万4,399 円／平米 103万9,403 円／坪
推定価格 平米 坪	25万8,692 円／平米 85万5,236 円／坪
標準価格 平米 坪	21万9,231 円／平米 72万4,778 円／坪
査定価格 平米 坪	21万9,000 円／平米 72万4,014 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情