路線価 (2023) 広島県広島市南区大須賀町138-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市南区広島県広島市南区大須賀町１３８番３外
価格時点	2023 年
駅名	広島駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 231万4,200 円
1平米当たり	1平米 70万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2億1,100万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 304万1,520 円 1平米 92万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2億1,000万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 302万4,990 円／坪 1平米 91万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広島駅周辺の幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者の中心は県内外の法人、機関投資家及び大手開発業者等と把握される。ＪＲ広島駅南口周辺においては開発整備が進捗中で、当地域は延長上にある補完地域として機能性が高まりつつあり、地価は強含みで推移している。取引される画地規模等はマチマチで需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は駅周辺や都心周辺の幹線・準幹線沿い及びその背後の商業地域を含む圏域と認められる。市場の特性に大きな変化はない。需要者の中心は地元中小や全国大手の法人、不動産開発業者、機関投資家等である。同地域は駅接近性から学習塾等が多い地域で、広島駅南口周辺の各開発事業の影響を受け需要は堅調に推移してきている。需要の中心となる価格帯は用途や規模の相違により異なるためその把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は南区京橋町～南区稲荷町等に存する広路沿いの類似した商業地の取引事例により求めており、市場性の実態を適正に表象するものと認められる。一方、収益価格は広島駅周辺が発展傾向にあるなか、土地価格と賃料との相関関係がダイレクトに反映されないためやや低位に求められたと思料する。したがって、比準価格を標準とし、収益価格、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バランス等にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は幹線道路沿い等の価格牽連性の高い事例より試算されたもので、実際の取引価格を基礎としていることから実証的で説得力の高い価格である。収益価格は周辺に収益物件があることから賃貸ビルを想定して試算した理論的な価格であるが、地域が変動過程にあり賃料が地価水準に追い付いていないため低位に試算されたものと考える。よって比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地からの規準価格を勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	広島駅北西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	69.3 坪 (229 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	900 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	塾兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	900 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市南区広島県広島市南区大須賀町１３８番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	90 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	22 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	容積率９００％を活用した高層事務所ビル等の林立する商業街区を形成
街路	３０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	900 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	900 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、改築中のＪＲ駅ビルや郵政ＪＰビルの完成など、洗練された商業地域へと変容する地域の影響下にあり、今後も好立地性を活用した有効利用が進展して行くものと予測する。 (2)学習塾等の多い広島駅周辺の幹線道路沿い商業地域で、昨年来は感染症の影響から市況は様子見的となったものの、駅南口の再開発動向や、ウィズコロナによる経済回復期待から需要は回復傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 309万1,110 円 1平米 93万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 308万4,498 円 1平米 93万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 309万1,110円 1平米 93万5,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 290万9,280円 1平米 88万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 308万4,498円 1平米 93万3,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 290万9,280円 1平米 88万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本経済は円安による資源高や内外のコロナ感染拡大の影響等から経済の不確実性が高くなっており、当分の間厳しい状況が続くものと予測する。 (2)広島市の地価動向はウィズコロナによる経済回復期待などから、中心部は上昇幅やや拡大傾向、郊外域は概ね前年並み程度の変動率で推移している。
地域要因
(1)ＪＲ広島駅南口の延長上に、学習塾等が建ち並ぶほか、立地性を活かした形でのホテル、マンション等需要も存する。 (2)広島駅南口の開発動向の影響を受けており、ウィズコロナによる経済回復期待から需要は復調傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	南２１Ｋ４９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区大須賀町１３８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	116万1,162 円／平米 383万8,802 円／坪
推定価格 平米 坪	123万9,754 円／平米 409万8,627 円／坪
標準価格 平米 坪	93万4,253 円／平米 308万8,640 円／坪
査定価格 平米 坪	93万4,000 円／平米 308万7,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	900 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	南２２Ｋ３９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区大須賀町１３８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万1,831 円／平米 205万5,773 円／坪
推定価格 平米 坪	52万425 円／平米 172万525 円／坪
標準価格 平米 坪	91万7,857 円／平米 303万4,435 円／坪
査定価格 平米 坪	91万8,000 円／平米 303万4,908 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	24.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	南２１Ｔ４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区大須賀町１３８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万2,990 円／平米 179万5,125 円／坪
推定価格 平米 坪	66万199 円／平米 218万2,618 円／坪
標準価格 平米 坪	93万2,484 円／平米 308万2,792 円／坪
査定価格 平米 坪	93万2,000 円／平米 308万1,192 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	南２２Ｔ３９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区大須賀町１３８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	65万8,145 円／平米 217万5,827 円／坪
推定価格 平米 坪	68万4,471 円／平米 226万2,861 円／坪
標準価格 平米 坪	97万881 円／平米 320万9,733 円／坪
査定価格 平米 坪	97万1,000 円／平米 321万126 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	80 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情