路線価 (2023) 広島県広島市南区東雲2-1016-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市南区広島県広島市南区東雲２丁目１０１６番１
価格時点	2023 年
駅名	広島駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	8,690万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万6,664 円 1平米 24万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	8,690万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万6,664 円／坪 1平米 24万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南区及び隣接区の幹線・準幹線沿いとその周辺の商住混在地域を主とする圏域。需要者は店舗併用住宅用地、事業用地取得を目的とする法人・個人事業主等で、規模によってはマンション開発業者等も見込める。利便性は良好な地域で背後の住宅地需要も好調、コロナ禍による先行き不透明感から地価の上昇率の鈍化もみられたが、需給は堅調である。取引される規模や価格帯はまちまちで、土地で５億円程度までが需要の中心になるものと思慮する。 (2) 同一需給圏は、広島市南区の商業地域及び商住混在地域を中心とする圏域と判定した。主たる需要者としては地元の法人、個人の他、まとまった規模の土地については開発業者等が考えられる。商業地としての用途を目的とした需要のみならず、周辺では住宅用途を目的とした需要が多く見受けられ、その効果もあって地価は上昇傾向にある。取引の中心となる価格帯については、取引される画地規模等によりばらつきがあるため、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中低層の店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ地域で、自用目的の需要が主で賃収目的のものは少ない。賃貸物件は地主による相続対策のための建替えや保有資産維持目的等が大半で、価格と賃料との相関は十分ではなく収益価格はやや低位に試算された。本件では、幹線・準幹線沿いの事例を基に試算し取引市場実勢を反映する実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内における現実の取引事例から求めた試算価格であり市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は理論的な価格であるが、土地価格に見合った賃料水準が十分に形成され難いため低位に試算された。従って、本件では市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	広島駅南東方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	107.7 坪 (356 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗兼住宅の多い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市南区広島県広島市南区東雲２丁目１０１６番１
標準地の範囲
東	30 m
西	35 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	22 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道背後の商業地域であり、段原地区再開発事業及び比治山東雲線整備事業の効果による背後地人口の増加等から需要は堅調に推移し、当面、地価は緩やかな上昇傾向にあるものと予測する。 (2)国道２号背後の近隣型の商業地域であるが、周辺の再開発事業等の影響による商業背後地の熟成に伴い堅調な需要が認められ、地価は上昇傾向にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 82万3,194 円 1平米 24万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 82万3,194 円 1平米 24万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 82万3,194円 1平米 24万9,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 79万134円 1平米 23万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 82万3,194円 1平米 24万9,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 79万134円 1平米 23万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内人口、世帯数とも微増傾向。原材料価格上昇の影響が懸念されるが、国内外の経済活動はコロナ禍から持ち直してきている。 (2)コロナ禍が落ち着きを見せるなか経済活動は正常化しつつあり、住環境・利便性の良好な地域を中心に不動産需要は概ね堅調に推移している。
地域要因
(1)段原地区再開発事業及び比治山東雲線整備事業の効果や背後地人口の増加等により底堅い需要が認められ、需給は安定的に推移している。 (2)近隣型の商業地域であり、再開発事業による周辺の人口増加の影響を受けて需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	南２３Ｋ５２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区東雲２丁目１０１６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万3,637 円／平米 90万4,644 円／坪
推定価格 平米 坪	27万6,647 円／平米 91万4,595 円／坪
標準価格 平米 坪	25万3,340 円／平米 83万7,542 円／坪
査定価格 平米 坪	25万3,000 円／平米 83万6,418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	南２２Ｔ１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区東雲２丁目１０１６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万7,682 円／平米 85万1,897 円／坪
推定価格 平米 坪	32万7,256 円／平米 108万1,908 円／坪
標準価格 平米 坪	25万5 円／平米 82万6,517 円／坪
査定価格 平米 坪	25万 円／平米 82万6,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	南２２Ｔ１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区東雲２丁目１０１６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万9,652 円／平米 99万650 円／坪
推定価格 平米 坪	29万6,743 円／平米 98万1,032 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,694 円／平米 74万9,450 円／坪
査定価格 平米 坪	22万7,000 円／平米 75万462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	南２２Ｔ５２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区東雲２丁目１０１６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,425 円／平米 80万8,069 円／坪
推定価格 平米 坪	25万1,024 円／平米 82万9,885 円／坪
標準価格 平米 坪	25万1,275 円／平米 83万715 円／坪
査定価格 平米 坪	25万1,000 円／平米 82万9,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	南２２Ｔ８８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市南区
地域	広島県広島市南区東雲２丁目１０１６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,018 円／平米 77万6,970 円／坪
推定価格 平米 坪	26万5,831 円／平米 87万8,837 円／坪
標準価格 平米 坪	24万3,435 円／平米 80万4,796 円／坪
査定価格 平米 坪	24万3,000 円／平米 80万3,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情