路線価 (2023) 宮城県塩竈市北浜4-158-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 塩竈市宮城県塩竈市北浜４丁目１５８番２
価格時点	2023 年
駅名	本塩釜駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	477万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,041 円 1平米 3万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	479万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,371 円／坪 1平米 3万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、塩竃市全域の商業地域及び商住混在地域一円と判定した。主たる需要者層としては、当地域に地縁的選好性を有する地元中小企業や個人事業主が挙げられる。店舗等の集積度は低く、商況も低迷しており、一般戸建住宅の割合が増えていることから事業用地としての需要は弱い。既成商業地域で事業用地の取引が少なく、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (2) 同一需給圏は、塩竈市内の商業地域及び商業性の見られる混在地域一帯。主たる需要者は、当該圏域に地縁性を有する地元企業や個人事業主が中心である。国道沿いの繁華性は低く、商況は低迷しており新規出店等の動きも見られない。コロナ禍の影響もあって全般的に商業環境は回復しておらず、商業地としての需要は減退気味である。路線商業地域の画地規模はばらつきが見られるため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域では貸店舗も見られることから収益還元法も適用したが、店舗集積が進まず賃貸市場は低迷しており土地価格に見合う適正な賃料水準が未形成で、さらに建築費高騰も相俟って収益価格はマイナスに試算された。一方、比準価格は代替競争関係にある取引事例から求めており、実証性と客観性を具備している。よって、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺に店舗やアパート等も認められるため収益還元法を適用したが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないことに加え、建築費高騰の影響による収益性悪化から純収益はマイナスとなった。一方、主たる需要者は周辺の取引価格水準を重視して市場に参加する傾向があることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	本塩釜駅北東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	41.1 坪 (136 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	塩竈市宮城県塩竈市北浜４丁目１５８番２
標準地の範囲
東	110 m
西	30 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	店舗、事務所、住宅等が混在する国道沿いの商業地域
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内中心部の国道沿いの商業地域であるが、道路の連続性がやや劣り繁華性も低位で閉店する店舗も散見され、長期化するコロナ禍で慎重姿勢も見られることから、地価はやや下落傾向での推移が予測される。 (2)国道沿いの商業地域であるが繁華性に乏しく、周辺では宅地分譲も見られ、今後は住宅地化が進む可能性も考えられる。新規出店等の動きも認められないことから、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万6,041 円 1平米 3万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万6,371 円 1平米 3万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万6,371円 1平米 3万5,200円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長期化するコロナ禍や物価高騰により飲食業を中心に出店需要は低下し、繁華街地区を中心に商業地としての需要は低位。 (2)コロナ禍で飲食店等の出店意欲が低調な中、業種によっては用地取得の動きも見られる。商圏は広がりを欠き、近隣市町に顧客が流出している。
地域要因
(1)国道沿いに位置するが道路の連続性がやや劣る繁華性低位の商業地域で、閉店した個人店舗の跡地等が住宅地へシフトしており商業地の需要は弱い。 (2)店舗等の連坦性や集積度合いは低く、新規出店の動きもない。宅地分譲用地としての需要が増えつつあり、住宅の割合が徐々に高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312080 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市北浜４丁目１５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,213 円／平米 13万6,250 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,979 円／平米 12万2,253 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,420 円／平米 11万7,099 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312040 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市北浜４丁目１５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,086 円／平米 9万2,852 円／坪
推定価格 平米 坪	3万739 円／平米 10万1,623 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,728 円／平米 9万4,975 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,400 円／平米 9万3,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312070 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市北浜４丁目１５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,634 円／平米 12万4,418 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,483 円／平米 12万3,919 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,563 円／平米 11万7,571 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312060 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市北浜４丁目１５８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,344 円／平米 10万3,623 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,829 円／平米 12万1,757 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,209 円／平米 11万6,401 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情