路線価 (2023) 宮城県塩竈市新浜町3-109-86 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 塩竈市宮城県塩竈市新浜町３丁目１０９番８６
価格時点	2023 年
駅名	東塩釜駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 3万3,060 円
1平米当たり	1平米 1万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (865 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (865 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,656 円／坪 1平米 1万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は仙塩都市圏北東部、塩竈市・多賀城市・七ヶ浜町の臨海型産業地区から構成。代替性が高いのは塩竈市内の水産加工団地となる。需要者は県内外の食品加工・物流関連企業が主体で、手頃感を有した画地に対しては、事業所・倉庫用地を求める地元企業も買手層の一翼を形成。近年、事業所跡地等を業者が取得し建売分譲を行う事例も散見され、地価下支えの方向に作用する。事業用地に係る規模の相違は大きいが、坪単価４万円程度が相場と判断される。 (2) 同一需給圏は、塩竈市を中心とし、県内全域の工業地域及び住工混在地域。主たる需要者は、自社利用を前提とする水産加工業を中心とする地元企業等である。当地域は、塩竈市魚市場に近接する工業団地であり、水産加工業等が中心である。新規企業の進出は少なく、既存企業の増設・増床等による工業地需要が多く、需給バランスは概ね均衡している。取得目的、画地規模等により取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域特性を考慮した場合に、高速道路ＩＣ等から離れ、賃貸目的の物流倉庫等は想定し難く、また、現実にも賃貸市場は成立していないため、収益還元法の適用は見送った。よって、試算価格として唯一得られた比準価格の精度を再吟味し、採用事例の代替性や、試算過程における補修正等の的確性等を批判的に検討した結果、比準価格は市場の実態を的確に反映したものと認められるため、これを採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 塩竈市魚市場を中心とする港湾工業地域に存するが、自己所有物件による経営が中心であり、工場・事務所・倉庫等の賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格の試算は断念した。当該地域では、自用の取引が中心であることから、広域的な視野に基づき収集、選択した取引事例に基づき試算された実証的な比準価格を標準とし、取引の少ない需給動向等を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東塩釜駅北東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	261.6 坪 (865 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	港湾背後地に水産加工工場が多い工業団地
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	塩竈市宮城県塩竈市新浜町３丁目１０９番８６
標準地の範囲
東	150 m
西	90 m
南	60 m
北	270 m
標準的使用
標準的使用	低層工場兼倉庫地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	20 m
面積	900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	魚市場背後、公有水面埋立により形成された市内最大級の水産加工団地の一画を構成
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)漁業不振・原材料価格高騰もあり水産加工業全般の経営環境は厳しく、倒産企業も散見されるが、不動産市場に悪影響を及ぼすまでには至らず、事業拡張を図る企業も存するため、地価は今後も暫くは安定的に推移と予測。 (2)塩竈市魚市場に近接する工業団地として成熟しており、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。立地、画地規模等から、今後も水産加工業等による需要が中心になると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層工場兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)水産加工業の経営環境は厳しいものの、仙塩都市圏全体で工業地価格が高騰している影響もあり、市内産業地区の地価は当面底堅く推移する見込み。 (2)水産加工業を中心として成熟が進む。工業地の需給は安定的。既存企業の工場造設等の動きが見られる。
地域要因
(1)震災以降の公的支援を受けた工場復旧・拡張事業は概ね一巡し、臨海地区の用地需要は停滞感を強めているが、今暫くは地価水準が維持される見通し。 (2)塩竈市魚市場に近接する工業団地。水産加工業協同組合による水産冷凍施設が操業。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)中小規模の水産加工場・事業所等も多い地域となり、手頃感を有した画地を求める需要者もあるため、今後も選好性に大きな変化は生じない見込み。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312080 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市新浜町３丁目１０９番８６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,936 円／平米 7万5,826 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,486 円／平米 7万4,339 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,492 円／平米 4万1,299 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312020 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市新浜町３丁目１０９番８６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,036 円／平米 6万9,545 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,695 円／平米 4万1,970 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312060 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市新浜町３丁目１０９番８６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,204 円／平米 8万18 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,424 円／平米 8万746 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,747 円／平米 4万2,142 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312030 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	塩竈市
地域	宮城県塩竈市新浜町３丁目１０９番８６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,826 円／平米 6万2,239 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,365 円／平米 6万715 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,519 円／平米 4万1,388 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312020 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	宮城郡七ヶ浜町
地域	宮城県塩竈市新浜町３丁目１０９番８６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,152 円／平米 4万175 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,704 円／平米 3万8,693 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,639 円／平米 4万1,785 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	12 m
側道方位2	北東
側道幅員2	12.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情