路線価 (2023) 北海道札幌市白石区本郷通8-南1-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市白石区北海道札幌市白石区本郷通８丁目南１番３外
価格時点	2023 年
駅名	南郷７丁目駅 から 360m
路線価
1坪当たり	1坪 46万2,840 円
1平米当たり	1平米 14万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	4,270万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万5,080 円 1平米 18万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	4,270万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万5,080 円／坪 1平米 18万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に白石区の商業地域であるが、中でも本郷通地区にある商業適地との関連が強いと見る。需要者の中心は、市内の企業あるいは個人事業者と見られる。コロナ禍の状況にあって事業の収益性は低下しているが、物件供給も不足気味であることから、価格は強含みの状況にある。需要の中心は、利用規模や立地によって様様なため総額は把握しがたいが、土地単価は坪単価５０～８０万円程度と見られる。 (2) 同一需給圏は、主に白石区内の商業地域内の圏域。需要者は店舗、共同住宅用地等の取得を目的とした法人事業者等が中心。本郷通商店街に位置する商業地域で、地下鉄南郷７丁目駅への接近性等にも優れていること等から、今後も相応の需要が見込まれるが、コロナ禍の動向に加え、物価上昇等による地価への悪影響が懸念される。取引の中心価格帯は把握しにくい状況にあるが、対象地と同程度の規模の土地で概ね坪６０万円前後が取引の中心価格帯と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺は、店舗、飲食店、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて想定したが、賃貸市場環境を踏まえると、賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。商業地も自己利用目的の取引が主で、市場価格を重視して取引されることが一般的である。従って、比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は収益性を反映した価格であるが、想定的要素を含むこと及び建築費の上昇、賃料の遅行性等により、比準価格に比べ低位に求められたものと判断する。対象地は店舗、飲食店、マンション等が建ち並ぶ商業地域に存することから、本件では、市場性を反映した説得力を有する比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南郷７丁目駅北東方
距離	360 m
土地の状態
土地面積	71.7 坪 (237 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、飲食店、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市白石区北海道札幌市白石区本郷通８丁目南１番３外
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	６０ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺は、店舗、飲食店、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも地元商店街としての性格を維持すると予測する。 (2)本郷通商店街に位置する商業地域であり、今後も商住両面から幅広い需要が見込まれるものの、コロナ禍の動向に加え、物価上昇、為替相場、金利動向等の影響による周辺地価への悪影響は懸念される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 62万1,528 円 1平米 18万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 57万8,550円 1平米 17万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 57万8,550円 1平米 17万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍により商業床需要は低迷していたが、コロナ禍沈静化への期待、および背後住宅地の需要増が地価を押し上げている。 (2)物価上昇、為替相場等の影響は懸念されるものの、低金利を背景とした不動産需要の高まり等もあり、市内の不動産市況は概ね堅調に推移。
地域要因
(1)特段の変動はない。 (2)本郷通商店街に位置する商業地域で、店舗、共同住宅用地等、商住両面から幅広い需要が見込まれる地域であること等から、地価は概ね堅調に推移。
個別的要因	(1)特段の変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区本郷通８丁目南１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,328 円／平米 46万618 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,786 円／平米 47万5,357 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,354 円／平米 50万376 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区本郷通８丁目南１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
推定価格 平米 坪	14万80 円／平米 46万3,104 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,453 円／平米 48万7,480 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区本郷通８丁目南１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,488 円／平米 48万983 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,127 円／平米 51万9,462 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,397 円／平米 54万6,802 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区本郷通８丁目南１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万115 円／平米 62万8,520 円／坪
推定価格 平米 坪	18万7,272 円／平米 61万9,121 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,075 円／平米 64万4,918 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情