路線価 (2023) 宮城県気仙沼市南郷11-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 気仙沼市宮城県気仙沼市南郷１１番１７
価格時点	2023 年
駅名	気仙沼駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	594万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,016 円 1平米 3万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	594万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,016 円／坪 1平米 3万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は気仙沼市内の旧来からの住宅地域。需要者の中心は、自己の戸建住宅の取得を目的とする市内在住者。県道気仙沼唐桑線沿い及び赤岩地区商業施設、商業施設の集積する田中前地区に近く生活利便性に恵まれている。市場の中心となる価格帯は１７０㎡程度の更地で６００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、気仙沼市内の旧来からの住宅地域一帯の範囲で、需要者は住宅一時取得者を中心とした市内在住者。地域全体が平坦な地勢で、県道気仙沼唐桑線沿い及び南方の赤岩地区商業施設や西方の商業施設が集積する田中前地区に近く、生活利便性に優れる。ただし、当該地域は２本の川に挟まれ、大雨時冠水し易いことから地価水準は田中前商業地背後の住宅地よりは劣る。地価は１５０㎡程度で５５０万円前後、１２万円／坪前後が取引の中心と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域における戸建住宅地の取引事例を収集した。比準価格は市場の実情を反映しており説得力が高い価格を得た。一方、市場の取引において収益性を重視されていないうえに賃料水準は地価に見合うようには形成されていないので収益価格は低位に試算された。したがって比準価格を標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は居住の快適性等を指向する住宅地域で、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を重視し意思決定を行う傾向が強く、比準価格はこうした過程を反映し説得力が高い。なお周辺地域にはアパートも存するが、賃料が土地価格に見合う相場水準を形成できていないことから、収益価格は低位に査定された。よって、本件では比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえた上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	気仙沼駅南東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	気仙沼市宮城県気仙沼市南郷１１番１７
標準地の範囲
東	120 m
西	70 m
南	150 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大川と神山川に挟まれた地域の区画整然とした住宅地域。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路や商業集積地区に近く、生活利便性の高い住宅地域である。しかし、需要が少ないため、地価水準は弱含みの傾向で推移すると予測する。 (2)幹線道路や商業地区に近く店舗等も混在する地域で生活利便性は高い。しかし復興需要が終焉し、気仙沼港の漁獲高も低迷している上に、少子高齢化の進行も深刻な状況で、地価水準は当面下落傾向で推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万9,016 円 1平米 3万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万9,016 円 1平米 3万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の土地区画整理事業は完了したが、需要が追いつかずに空地が目立つ。市内の人口も減少傾向にあり、不動産市場は厳しい状況にある。 (2)市内人口減少。復興需要も終息し、戸建住宅用地等の問合せも減少傾向。加えて、売手が価格で妥協せず取引が成立し辛い状況が依然続いている。
地域要因
(1)幹線道路や商業施設に近い利便性の高い地域であるが需要が少ない。 (2)幹線道路や商業施設に近い利便性の高い地域だが、津波浸水地域で、さらに大雨時の冠水が多いことを知る市内在住者からの問い合わせは限定的。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313020 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	気仙沼市
地域	宮城県気仙沼市南郷１１番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,269 円／平米 10万9,987 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,544 円／平米 10万7,590 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,769 円／平米 11万4,946 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313030 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	気仙沼市
地域	宮城県気仙沼市南郷１１番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,736 円／平米 9万5,001 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,178 円／平米 8万9,850 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,316 円／平米 11万3,449 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313020 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	気仙沼市
地域	宮城県気仙沼市南郷１１番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,753 円／平米 8万8,445 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,458 円／平米 8万7,470 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,423 円／平米 12万3,720 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,200 円／平米 12万6,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313030 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	気仙沼市
地域	宮城県気仙沼市南郷１１番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,976 円／平米 11万8,937 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,616 円／平米 11万7,746 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,616 円／平米 11万7,746 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2313070 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	気仙沼市
地域	宮城県気仙沼市南郷１１番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,847 円／平米 10万8,592 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,763 円／平米 10万5,008 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,649 円／平米 11万7,856 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情