路線価 (2023) 広島県広島市西区己斐上5-2012-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市西区広島県広島市西区己斐上５丁目２０１２番１６
価格時点	2023 年
駅名	西広島駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万7,865 円／坪 1平米 6万5,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、己斐上地区を中心にその周辺に存する丘陵部の住宅団地と判定される。需要者は、広島都心部に勤務地を有する３０～４０代の第一次取得者等が中心的である。当地域では画地細分化による新規分譲が見られ、高値取引の続く平坦部の住宅地域の価格水準との比較に於いて、値頃感が増したことで需要の受け皿となっている。取引の中心となる価格帯は、土地で１，０００万円前後、新築戸建で３，０００万円前後と推察される。 (2) 同一需給圏は、広島市西区から佐伯区にかけて丘陵部に展開する住宅地域一円である。需要者は、都心部に通勤する３０～４０代の第１次住宅取得者及び住宅分譲を目論む不動産業者等で、圏域外からの市場参加も見られる。他の住宅団地との比較でやや都心接近性が劣るが、平坦部との比較で値頃感が出てきており、地価は底堅く推移している。取引の中心価格帯は、土地は５０坪程度で１，１００万円程度、新築の土地建物で３，０００万円前後と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、自用の戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅団地であり、賃貸物件は殆ど見られない為、賃貸市場は未形成と判断し、収益還元法は非適用とした。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に所在する実際の取引事例に基づき試算されており、市場実勢を表象する実証的な価格と認められる。よって本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡及び周辺団地との価格バランス等に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 当地域は、相対的に都心接近性が劣る古くからの戸建用住宅団地である。第一種低層住居専用地域に位置し、経済的に賃貸事業が成り立たず、収益目的の市場参加者は見られない。戸建住宅の自己使用目的の取引が主で、賃貸市場は未成熟であることから、比準価格のみ試算し、収益価格は試算しなかった。本件では市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討、前年価格とのバランスにも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西広島駅北西方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	51.1 坪 (169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市西区広島県広島市西区己斐上５丁目２０１２番１６
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	165 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位　北、６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模戸建住宅を主体とする古くからの丘陵部の住宅団地で、地域要因に特段の変化は見られないが、今後アストラムライン延伸による新駅設置が予定されており、中長期的に周辺地域の発展が見込まれる。 (2)当地域は丘陵部の既存住宅団地で、静態的である。近隣地域内に特段の地域的変動要因は見受けられないが、今後はアストラムライン延伸計画の進捗による発展が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万7,865 円 1平米 6万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万8,196円 1平米 6万6,000円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 21万7,865円 1平米 6万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万7,865円 1平米 6万5,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万7,865円 1平米 6万5,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西区人口は５年推移で微減、生産年齢人口は減少している。土地取引はコロナ禍の制限緩和等で増加に転じている。住宅着工戸数は減少傾向で推移。 (2)経済社会活動の正常化が進む中、不動産市況は建築費高騰による下押し圧力はあるものの、低金利等にも支えられ底堅い動きとなっている。
地域要因
(1)高台に存する旧来型住宅団地であるが、地域要因に特筆すべき変動は見受けられない。 (2)高台の区画整然とした住宅団地である。既に熟成しており、近隣地域内の地域要因に特段の変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	西２２Ｋ６３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市西区
地域	広島県広島市西区己斐上５丁目２０１２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,068 円／平米 15万2,301 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,815 円／平米 19万1,136 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,961 円／平米 21万4,761 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,000 円／平米 21万4,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	西２２Ｔ６３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市西区
地域	広島県広島市西区己斐上５丁目２０１２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
推定価格 平米 坪	7万490 円／平米 23万3,040 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,261 円／平米 22万2,365 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,300 円／平米 22万2,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	西２３Ｋ６３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市西区
地域	広島県広島市西区己斐上５丁目２０１２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,208 円／平米 24万2,026 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,289 円／平米 23万5,681 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,343 円／平米 21万6,024 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,300 円／平米 21万5,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	西２３Ｋ６３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市西区
地域	広島県広島市西区己斐上５丁目２０１２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,627 円／平米 22万269 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,681 円／平米 23万365 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,001 円／平米 22万1,505 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,000 円／平米 22万1,502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	西２３Ｋ６３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市西区
地域	広島県広島市西区己斐上５丁目２０１２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,013 円／平米 19万1,791 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,166 円／平米 20万5,521 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,857 円／平米 20万7,805 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情