路線価 (2023) 広島県広島市西区南観音4-1122-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市西区広島県広島市西区南観音４丁目１１２２番１外
価格時点	2023 年
駅名	広島駅 から 5400m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,330万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万5,408 円 1平米 16万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3,350万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万8,714 円／坪 1平米 16万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西区観音方面の平坦部住宅地域一円と認められる。市場の特性に大きな変化はない。近隣地域は街路がやや狭く雑然とした住宅環境にあるが都心方面や店舗・学校等への利便性に恵まれている。戸建住宅を中心にアパート等が混在する地域で、需要者の中心は勤労者世帯の一次取得者。また節税対策目的によるアパート建築も増えつつあり、不動産業者を含め需要は根強い。取引の中心価格帯は、細分化後の新築建売で総額３千５百～４千万円である。 (2) 同一需給圏は、西区観音地区及びその周辺一帯の住宅地域。需要者は広島市及びその周辺地域の居住者が中心である。対象地周辺一帯について、都心への接近性も比較的良好であり、また小中学校への接近性も優れていることから、住宅地としての需要は堅調に認められる。需要の中心となる価格帯は、新築戸建で３，５００万円～４，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は周辺類似地域の比較的新しい取引事例を基に適正に試算され市場性を的確に反映している。近隣地域はアパート等が混在するため賃貸共同住宅を想定して収益価格を求めたが、節税対策重視等から土地価格に見合った賃料水準が必ずしも形成されていないため低位に試算されたものと思料される。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地から検討した規準価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は、一般住宅のほかにアパート等もいくつか見受けられるが、需要の実態は自用目的取引が中心であり、賃貸市場の熟成の程度は総じて低い。従って、快適性を重視する住宅地域であるので、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	広島駅南西方
距離	5400 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅中心だが共同住宅も増加している地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	176 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市西区広島県広島市西区南観音４丁目１１２２番１外
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	176 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は国道２号以南の南観音地区にあり平坦部で利便性も高いことから人気が高く、ウッドショックの影響が伺えるものの、ウィズコロナによる経済回復期待から需要は回復傾向で推移すると予測される。 (2)当該地域は、生活利便性が良好な平地エリアに位置する住宅地域である。戸建住宅のほかアパート等も多く認められ、住宅需要は堅調である。地価は当面の間上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 57万8,550 円 1平米 17万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 57万8,550円 1平米 17万5,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 57万1,938円 1平米 17万3,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)広島市の地価動向はウィズコロナによる経済回復期待などから、中心部は上昇幅やや拡大傾向、郊外域は概ね前年並み程度の変動率で推移している。 (2)新型コロナの影響は時間の経過と共に落ち着きつつあり、不動産市場は復調の兆しが見られる。
地域要因
(1)建築費高騰の悪影響も伺えるが、都心に比較的近い平坦部住宅地域で人気があり、住宅ローン減税等により地価は上昇率やや拡大傾向で推移している。 (2)特段の地域的変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	西２３Ｋ４１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市西区
地域	広島県広島市西区南観音４丁目１１２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,419 円／平米 66万9,197 円／坪
推定価格 平米 坪	20万5,253 円／平米 67万8,566 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,249 円／平米 60万9,127 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	770 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	西２２Ｔ４１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市西区
地域	広島県広島市西区南観音４丁目１１２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,459 円／平米 60万3,209 円／坪
推定価格 平米 坪	19万7,824 円／平米 65万4,006 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,626 円／平米 61万6,986 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	西２３Ｋ４１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市西区
地域	広島県広島市西区南観音４丁目１１２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,964 円／平米 49万5,781 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,547 円／平米 52万850 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,247 円／平米 56万6,143 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	西２３Ｋ４１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市西区
地域	広島県広島市西区南観音４丁目１１２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万1,300 円／平米 56万6,318 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,698 円／平米 57万4,246 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,639 円／平米 55万7,521 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	西２２Ｔ４１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市西区
地域	広島県広島市西区南観音４丁目１１２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,597 円／平米 55万770 円／坪
推定価格 平米 坪	17万2,261 円／平米 56万9,495 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,902 円／平米 54万1,860 円／坪
査定価格 平米 坪	16万4,000 円／平米 54万2,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情