路線価 (2023) 広島県広島市西区観音本町2-9-26 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市西区広島県広島市西区観音本町２丁目９番２６
価格時点	2023 年
駅名	広島駅 から 4900m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,280万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,260万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万1,364 円／坪 1平米 19万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広島市西区平坦部の観音地区を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は当市在住の第一次、第二次取得者であるが、事務所等の利用を目的とする地元法人の市場参加も認められる。都心との接近性に恵まれ、利便性も良好であることから、住宅系のみならず、業務系用途の需要も強い。細分化された住宅の分譲もみられ、ミニ開発の新築の戸建物件は４，０００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は西区観音方面の平坦部住宅地域一円と認められる。市場の特性に大きな変化はない。需要者の中心は市内在住の一次取得者及び二次取得者である。近隣地域は平和大通りと国道２号の間に展開する地域で、観音地区の中では都心接近性や生活利便性等が高く、その立地から業務用途の需要も見込まれ、低金利等を背景に地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、細分化後の新築建売では総額４千万円程度と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は西区観音地区周辺に所在する類似性の強い取引事例を採用して求めており、市場性の反映が直接的で実証性が高い価格といえる。当該地域は、一般住宅の中にアパートも混在する地域であるが、取引は実需を中心とする住宅地域であることもあって、収益価格は低位に求められた。以上より比準価格を重視し、収益価格、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格等にも十分留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は周辺類似地域の取引事例を基に適正に試算され実証的で市場性を的確に反映している。近隣地域はアパート等が混在するため賃貸共同住宅を想定して収益価格を求めたが、自用目的を中心とする取引が主導的であるため収益価格は規範性がやや低いと判断される。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地から検討した規準価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	広島駅西方
距離	4900 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市西区広島県広島市西区観音本町２丁目９番２６
標準地の範囲
東	20 m
西	90 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	空港通り背後の街路条件に恵まれた平坦部の住宅地域
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)平和大通り、国道２号とのほぼ中間に位置し、当区において都心や諸施設との接近性が良好な地域であり、当面は現状維持傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は観音地区の中では利便性の高い立地を有するため都心回帰傾向から需要は底堅く、建築費高騰の影響が伺えるものの、ウィズコロナによる経済回復期待から需要は回復傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 66万1,200 円 1平米 20万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 67万7,730 円 1平米 20万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西区内の人口は微減、世帯数は微増から微減傾向にある。新型コロナ以降の経済活動の抑制は、解除されつつあり、潜在的需要はある。 (2)広島市の地価動向はウィズコロナによる経済回復期待などから、中心部は上昇幅やや拡大傾向、郊外域は概ね前年並み程度の変動率で推移している。
地域要因
(1)交通・接近性に恵まれた既成住宅地域で供給は限定的であり、地域の状況に特段の変動はない。 (2)住宅建築費高騰の影響も伺えるが、都心利便性に優る平坦部にあって周辺ではマンション開発もみられ、地価は上昇率をやや高めながら推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	西２３Ｋ４１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市西区
地域	広島県広島市西区観音本町２丁目９番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,423 円／平米 43万7,790 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,484 円／平米 46万7,746 円／坪
標準価格 平米 坪	19万1,973 円／平米 63万4,663 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	西２３Ｋ４１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市西区
地域	広島県広島市西区観音本町２丁目９番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,150 円／平米 50万3,008 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,280 円／平米 51万50 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,147 円／平米 66万4,992 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	西２３Ｋ４１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市西区
地域	広島県広島市西区観音本町２丁目９番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万1,300 円／平米 56万6,318 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,698 円／平米 57万4,246 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,039 円／平米 66万4,635 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	西２３Ｋ４１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市西区
地域	広島県広島市西区観音本町２丁目９番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万4,011 円／平米 83万9,760 円／坪
推定価格 平米 坪	25万6,551 円／平米 84万8,158 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,065 円／平米 68万1,251 円／坪
査定価格 平米 坪	20万6,000 円／平米 68万1,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情