路線価 (2023) 広島県広島市西区観音本町1-15-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市西区広島県広島市西区観音本町１丁目１５番１０外
価格時点	2023 年
駅名	広島駅 から 4300m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億1,100万 円 (451 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万6,582 円 1平米 24万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億1,200万 円 (451 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万9,888 円／坪 1平米 24万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西区観音地区を中心として旧市内周辺の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域一円と認められる。市場の特性に大きな変化はない。需要者の中心は、沿道型サービス店舗の経営を目的とする全国展開の事業者等である。通過交通が多く車の出入りがやや困難なため顧客吸引力はやや劣る。取引される価格は規模や利用目的によりまちまちで、需要の中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は広島市都心部郊外の幹線道路及び準幹線道路沿いに存する商業地域。需要者の中心は中小法人、沿道サービス関連の法人等である。対象地周辺一帯について、接面している下り車線は西広島バイパス入口が近接しており接面道路の通過交通量の割に車の出入りが困難なことから店舗需要は弱い。取引される規模や用途はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は幹線道路沿い等の価格牽連性の高い事例より試算されたもので、実際の取引価格を基礎としていることから実証的で説得力の高い価格であると思料される。収益価格は近隣地域に併用マンションもあることから賃貸ビルを想定して試算したもので、理論的な価格であるが、自用目的主体の地域であることから規範性はやや劣ると思料される。よって比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地からの規準価格を勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は事業所等が多く見受けられる幹線道路沿いの商業地域である。不動産の需要の実態は自用目的取引が中心であり、賃貸市場の熟成の程度は総じて低い。従って、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	広島駅西方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	136.4 坪 (451 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層ビル、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市西区広島県広島市西区観音本町１丁目１５番１０外
標準地の範囲
東	250 m
西	80 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高架道路下部の国道沿いの路線商業地域
街路	４０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高架道路下のため商況上難が有るも背後住宅地価格からの地価上昇圧力が見られていたところ、昨今は感染症の影響から市況は低迷していたが、ウィズコロナによる経済回復期待から需要は回復傾向で推移すると予測する。 (2)当該地域は、国道２号沿いの商業地域である。西広島バイパスの高架道路が接面道路上にあり、店舗需要は弱いものの、背後住宅地の価格上昇の影響を受けて地価は上昇傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 85万9,560 円 1平米 26万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 83万9,724 円 1平米 25万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 85万9,560円 1平米 26万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 83万9,724円 1平米 25万4,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)広島市の地価動向はウィズコロナによる経済回復期待などから、中心部は上昇幅やや拡大傾向、郊外域は概ね前年並み程度の変動率で推移している。 (2)新型コロナの影響は時間の経過と共に落ち着きつつあり、不動産市場は復調の兆しが見られる。
地域要因
(1)幹線沿道型店舗適地で、一昨年来コロナ禍による消費への影響もみられたが、経済回復期待から地価は上昇率をやや拡大傾向で推移している。 (2)熟成した商業地であり、特段の地域変動要因は見当たらない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	西２３Ｋ４１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市西区
地域	広島県広島市西区観音本町１丁目１５番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,332 円／平米 74万1,642 円／坪
推定価格 平米 坪	25万4,741 円／平米 84万2,174 円／坪
標準価格 平米 坪	32万429 円／平米 105万9,338 円／坪
査定価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	西２２Ｋ４２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市西区
地域	広島県広島市西区観音本町１丁目１５番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万2,929 円／平米 80万3,123 円／坪
推定価格 平米 坪	24万1,354 円／平米 79万7,916 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,462 円／平米 83万4,639 円／坪
査定価格 平米 坪	25万2,000 円／平米 83万3,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	西２３Ｋ４１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市西区
地域	広島県広島市西区観音本町１丁目１５番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万9,120 円／平米 92万2,771 円／坪
推定価格 平米 坪	27万1,145 円／平米 89万6,405 円／坪
標準価格 平米 坪	26万7,930 円／平米 88万5,777 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	264 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	10 m
側道方位2	南東
側道幅員2	5.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	西２３Ｋ４１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市西区
地域	広島県広島市西区観音本町１丁目１５番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万7,087 円／平米 71万7,690 円／坪
推定価格 平米 坪	23万6,524 円／平米 78万1,948 円／坪
標準価格 平米 坪	26万3,097 円／平米 86万9,799 円／坪
査定価格 平米 坪	26万3,000 円／平米 86万9,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	中２３Ｋ１３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市中区
地域	広島県広島市西区観音本町１丁目１５番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万349 円／平米 119万1,314 円／坪
推定価格 平米 坪	39万1,447 円／平米 129万4,124 円／坪
標準価格 平米 坪	25万7,700 円／平米 85万1,956 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	29.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情