路線価 (2023) 広島県広島市安佐南区伴東4-6611 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市安佐南区広島県広島市安佐南区伴東４丁目６６１１番
価格時点	2023 年
駅名	大原駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	874万 円 (340 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	874万 円 (340 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,964 円／坪 1平米 2万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、安佐南区及び隣接する市区の農家集落地域を中心とした住宅地域と思料される。需要者は、圏域内に強い地縁性を有する個人であり、圏域外からの転入は殆ど見られない。当地域は、市街地からやや遠方に位置する調整区域内の農家集落地域で、不動産取引は極めて静態的であり、一定の価格水準を形成するに至っていない為、取引の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は広島市安佐南区及び周辺区の既存住宅地域を中心とする圏域である。主たる需要者は地縁性を有する個人または広島市中心部への通勤家族世帯層である。農地が多く残る傾斜地の集落エリアで、世帯転入は少なく静態的な状況が続く。圏域の市街化エリアでは転用による宅地化が進むが近隣地域は市街化調整区域にあって転用の動きは小さく不動産の流動性は低い。土地の実勢価格は坪当たり５万～１０万円。土地総額は５００万～８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は調整区域内の農家集落地域であり、賃貸市場は未成立と判断し、収益還元法は非適用とした。比準価格は、隣接市区を含む代替競争関係が認められる市街化調整区域等の取引事例に基づき試算されており、市場での価格形成メカニズムを表象するものとして、客観的・実証的な価格である。よって本件では、比準価格を採用し、周辺の調整区域内の広域的な価格バランス等にも留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と類似する住宅地の取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性の高い試算価格である。一方、近隣地域は広島市郊外に存する旧来からの集落地域で、賃貸物件が見られず賃貸市場が成立しない地域であることから収益還元法の適用は行わなかった。したがって、本件では比準価格を標準として周辺公示地等との均衡及び近年の需給動向等を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大原駅北方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	102.8 坪 (340 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が散在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市安佐南区広島県広島市安佐南区伴東４丁目６６１１番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位　北、４．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、地区中心から遠方の山裾に位置する市街化調整区域内の農家集落地域である。市街化の抑制される地域であり、地域要因に変化はなく、今後も静態的に推移すると予測される。 (2)旧来からの住宅地域で宅地化や開発等の動きは見られず地域の変動はしばらく見込まれない。市街化調整区域内にあって農地が多く見られるが宅地化の動きは小さく不動産の需給も弱含みの状況が続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)安佐南区人口は５年推移で横這い、生産年齢人口は微増している。土地取引は微減であるが住宅ローン低金利等により住宅着工戸数は増加傾向で推移。 (2)潜在的な購入マインドの高さや低金利等の追い風で圏域の需給は総じて活性傾向にある。新型コロナの影響は小さく流動性は回復傾向にある。
地域要因
(1)中心市街地から遠方に位置する市街化調整区域内の農家集落地域であるが、極めて静態的であり、地域要因の変動は認められない。 (2)宅地化の動きは小さく静態的な動向が続く。周辺市街化エリアでは開発の動きが活性化しているが近隣地域は流動性が低い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	安佐南２２Ｔ７１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐南区
地域	広島県広島市安佐南区伴東４丁目６６１１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万619 円／平米 3万5,106 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,069 円／平米 6万9,654 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,410 円／平米 7万7,393 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	北東
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	安佐南２３Ｋ７１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐南区
地域	広島県広島市安佐南区伴東４丁目６６１１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,447 円／平米 13万7,024 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,447 円／平米 13万7,024 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,214 円／平米 9万3,275 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	安佐南２３Ｋ７１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐南区
地域	広島県広島市安佐南区伴東４丁目６６１１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,084 円／平米 6万3,092 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,134 円／平米 6万9,869 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,280 円／平米 8万3,576 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	佐伯２３Ｋ１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市安佐南区伴東４丁目６６１１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,464 円／平米 9万7,408 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,435 円／平米 9万7,312 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,843 円／平米 8万5,437 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情