路線価 (2023) 広島県広島市安佐南区伴東7-5815-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市安佐南区広島県広島市安佐南区伴東７丁目５８１５番３外
価格時点	2023 年
駅名	大原駅 から 100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,030万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万764 円 1平米 9万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,030万 円 (216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万1,095 円／坪 1平米 9万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、伴地区を中心とする幹線背後に形成された平地住宅地域と思料される。需要者は、広島都心部に勤務地を有する３０代～４０代の一次取得者等が中心で、圏域外からの転入も見られる。当地域はアストラムライン駅徒歩圏内の稀少性を有する住宅地域である。供給数が限定的である為、取引数は少ないが潜在的需要が認められる。取引水準としては１５０㎡程度の土地で１，５００万円前後、新築戸建で３，５００万円前後と推察される。 (2) 同一需給圏は広島市安佐南区の郊外住宅地域を中心とする圏域である。主たる需要者は広島市中心部へ通勤する一般家族世帯層である。近隣地域は駅や利便施設への接近性に恵まれた住環境にあり不動産への潜在需要が認められるが、売出し物件が少なく流動性は低い状況にある。供給が少ない分需要の高まりが窺え新規分譲への引合いは強い。土地の実勢価格は坪当たり３０万超。新築物件の総額は３，０００万円台半ばである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は幹線背後の既成住宅地域である。周辺に賃貸物件も見られるが土地価格に見合う賃料設定がされておらず、収益価格は低位に試算された。また、取引の殆どは自用の戸建住宅取得が目的で、収益性よりも居住快適性が価格形成の根幹を成す地域である。よって本件では、不動産市場の実勢を反映した実証的価格である比準価格を標準に、説得力に劣る収益価格を斟酌し、代表標準地との均衡及び近時の需給動向等も勘案して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と類似する郊外住宅地の取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性の高い試算価格である。一方、賃貸物件もみられるが近隣地域は一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、収益性よりも居住環境が選好されて価格が形成されることから収益価格は低位に試算された。したがって、本件では収益価格は勘案するに留めて比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大原駅北西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	65.3 坪 (216 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に駐車場等が介在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市安佐南区広島県広島市安佐南区伴東７丁目５８１５番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	170 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位　北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、アストラムライン駅至近の稀少性の高い既成住宅地域である。長期的には周辺に残存する農地、雑種地等の宅地化の進行による地域の熟成度が高まると思料されるが、暫くは現状のまま推移すると予測される。 (2)アストラムライン駅に近い郊外の既成住宅地域で、周辺は店舗や公共施設が立地し近年は商業施設の新設も見られる。不動産の新規供給は少ないが潜在需要は高く今後も利便性の向上が進むものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万4,731 円 1平米 9万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万5,392 円 1平米 9万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万4,731円 1平米 9万5,200円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 30万8,119円 1平米 9万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万5,392円 1平米 9万5,400円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 30万8,119円 1平米 9万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)安佐南区人口は５年推移で横這い、生産年齢人口は微増している。土地取引は微減であるが住宅ローン低金利等により住宅着工戸数は増加傾向で推移。 (2)潜在的な購入マインドの高さや低金利等の追い風で圏域の需給は総じて活性傾向にある。新型コロナの影響は小さく流動性は回復傾向にある。
地域要因
(1)アストラムライン駅至近の県道背後の既成住宅地域であるが、地域要因に特筆すべき変動は見られない。 (2)近隣地域内の変動は小さいが、周辺では店舗の新規出店や建替え等が見られ利便性の高まりが窺える。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	安佐南２３Ｋ７１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐南区
地域	広島県広島市安佐南区伴東７丁目５８１５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,540 円／平米 30万9,243 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,102 円／平米 31万1,101 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,149 円／平米 31万4,563 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,100 円／平米 31万4,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	安佐南２２Ｔ７１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐南区
地域	広島県広島市安佐南区伴東７丁目５８１５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,190 円／平米 26万8,414 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,865 円／平米 25万7,422 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,382 円／平米 31万2,027 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,400 円／平米 31万2,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	安佐南２２Ｋ７１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐南区
地域	広島県広島市安佐南区伴東７丁目５８１５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,076 円／平米 25万8,119 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,403 円／平米 26万2,506 円／坪
標準価格 平米 坪	10万638 円／平米 33万2,709 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	安佐南２２Ｔ４１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐南区
地域	広島県広島市安佐南区伴東７丁目５８１５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万417 円／平米 16万6,679 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,224 円／平米 16万9,347 円／坪
標準価格 平米 坪	9万25 円／平米 29万7,623 円／坪
査定価格 平米 坪	9万 円／平米 29万7,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情