路線価 (2023) 広島県広島市安佐南区伴南4-8010-65外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市安佐南区広島県広島市安佐南区伴南４丁目８０１０番６５外
価格時点	2023 年
駅名	大塚駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億5,900万 円 (1216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万3,086 円 1平米 13万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億5,900万 円 (1216 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万3,086 円／坪 1平米 13万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広島市安佐南区及び周辺区の商業地域を中心とする圏域である。主たる需要者は店舗または事業所等の用地取得を目的とする法人企業または不動産会社である。広島西風新都の新興団地内にあって幹線沿いに中大規模の小売・飲食店舗・金融機関等の立地が進む。背後は開発が進む大規模住宅団地で世帯数と交通量の増加が続き近隣地域は高い顧客吸引力が認められる。土地の実勢価格は坪当たり４０万～４５円程度、総額は５００坪で２憶円程度である。 (2) 同一需給圏は安佐南区及び隣接の佐伯区に位置する幹線沿いの商業地域と把握され、需要者は事業目的の法人が中心である。郊外立地の大規模な複合住宅団地内の中心に位置し、都心や高速ＩＣとのアクセスも備え、近年の開発事業の進展とともに商業、業務系の集積が高まっている。取引価格帯は規模や立地により幅があるが、１６００㎡程度の画地で２億円前後とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と類似する商業地域の取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性の高い試算価格である。一方、自用物件を主とする郊外路線商業地域で賃貸物件は少なく、賃貸経営の不確実性から適正利回りに相応する投資採算性を得ることが困難と予想され、収益価格はやや低位に試算された。以上から本件では収益価格は勘案するに留めて比準価格を標準とし、周辺公示地等との均衡や需給動向を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　比準価格は幹線沿いを中心とした比較可能な複数の取引事例により比準しており、取引市場を反映した価格として実証性が認められる。一方、収益価格は収益性の観点より試算したもので想定に左右されるが、地価水準に見合う賃料水準が形成されていないこと等により低位に求められた。よって、比準価格を中心に収益価格を比較考量して、地域的価格バランス、前年価格等を総合的に勘案の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大塚駅西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	367.8 坪 (1216 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中大規模の店舗等が集積する郊外の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市安佐南区広島県広島市安佐南区伴南４丁目８０１０番６５外
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	沿道商業施設用地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	40 m
面積	1600 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	自動車販売店や銀行、飲食店が立地する西風新都内新興開発エリアの中心商業地域
街路	３５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新興開発団地内の中心商業地域で、沿線では中大規模の店舗または事業所等の立地が進みつつある。地域的な広がりはやや小さいが今後も郊外商業地域として熟成していくものと思料される。 (2)郊外立地の大規模な複合住宅団地内の中心に位置し、都心や高速ＩＣとのアクセスも備え、近年の開発事業の進展が見られる。現況に準じた商業、業務系の用途で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道商業施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)潜在的な購入マインドの高さや低金利等の追い風で圏域の需給は総じて活性傾向にある。新型コロナの影響は小さく流動性は回復傾向にある。 (2)経済動向は金融緩和や経済対策が下支えとなり、緩やかに持ち直しているが、新型コロナや供給制約、物価高の影響に注視が必要である。
地域要因
(1)沿線では店舗等の立地が進み繁華性が高まっており背後の住宅団地も世帯の増加が進む。一方で供給が少なく希少性の高まりが窺える。 (2)郊外大規模住宅団地にあって中心部幹線沿いにロードサイド店舗、業務用地からなる商業地域を形成し、集積が高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	安佐南２３Ｋ７１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐南区
地域	広島県広島市安佐南区伴南４丁目８０１０番６５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,522 円／平米 35万8,774 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,881 円／平米 37万6,491 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,114 円／平米 41万6,933 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	北
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	安佐南２３Ｋ８１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐南区
地域	広島県広島市安佐南区伴南４丁目８０１０番６５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万573 円／平米 43万1,674 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,576 円／平米 44万1,602 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,702 円／平米 42万2,183 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	安佐南２２Ｔ７１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐南区
地域	広島県広島市安佐南区伴南４丁目８０１０番６５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,487 円／平米 28万9,232 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,765 円／平米 36万9,495 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,574 円／平米 41万8,454 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	安佐南２２Ｋ７１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐南区
地域	広島県広島市安佐南区伴南４丁目８０１０番６５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,499 円／平米 60万36 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,762 円／平米 61万7,435 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,801 円／平米 42万5,816 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情