路線価 (2023) 広島県広島市安佐南区伴南2-8005-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市安佐南区広島県広島市安佐南区伴南２丁目８００５番１９
価格時点	2023 年
駅名	大塚駅 から 4100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2億8,300万 円 (3881 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万1,007 円 1平米 7万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2億8,300万 円 (3881 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万1,338 円／坪 1平米 7万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広島市及び隣接市町の工業地域を中心とする圏域で、需要者は物流や生産拠点用地の取得を目的とする法人企業である。近隣地域は広島市郊外の大規模産業団地内にありＩ．Ｃや広島市中心部へのアクセスが整備され産業基盤志向型工場地として市場優位性が高い。圏域における近年の物流施設用地は活発な投資意欲による需要の活性化が窺え高値取引も見られる。土地の実勢価格は坪当たり約２５万円、総額は１０００坪で２．５億円程度である。 (2) 同一需給圏は広島都市圏の郊外に所在する工業地域と判定した。主たる需要者は物流施設や製造拠点用地の取得を目的とする事業法人が想定される。近隣地域が属する西風新都産業団地や周辺の工業団地は分譲が完了しており、新規供給も殆ど無いため工業地は品薄状態にある。西風新都産業団地は大型住宅団地に隣接して労働力確保が容易であり、都心や高速ＩＣへの接近性も良いことから根強い需要が見られる。中心価格帯は規模が均一でなく把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と類似する工場地を中心とする取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性の高い価格である。一方、近隣地域は産業団地内に自社物件が立地する工場地域であり、賃貸工場は見られず賃貸市場が成立しない地域であることから収益還元法の適用は行わなかった。したがって、本件では比準価格を標準として、周辺公示地等との均衡及び近年の需給動向等を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域では自用の工場や倉庫を建設する目的の需要が中心であり、比較可能な賃貸事例の入手が困難であった為、収益価格は求めることが出来なかった。比準価格は多数の取引事例の中から規範性の高い取引事例を中心に求めたものであり、市場実態を反映した実証的な価格が得られたと思料する。よって本件では比準価格を妥当と判断して採用し、昨年の公示価格とその後の価格形成要因の変動にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大塚駅北西方
距離	4100 m
土地の状態
土地面積	1173.9 坪 (3881 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模流通業務倉庫、工場等が建ち並ぶ工業団地
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市安佐南区広島県広島市安佐南区伴南２丁目８００５番１９
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中規模物流製造工場地
画地の形状等
間口	66 m
奥行き	60 m
面積	4000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	平成１１年頃から分譲開始された産業団地の一部で流通製造業の工場や倉庫が集積する
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)団地内の新規分譲は完了し今後も物流拠点型産業団地としての熟成度が増していくものと思料される。圏域の産業用地は供給が少ない分需要の活性化が顕著であり不動産市場の高まりが予測される。 (2)高速ＩＣに近く、都心へのアクセスにも優れる立地にあり、団地内にあった空地も大型物流施設の建設で消化されている。今後も物流機能を主体とした工業地域として現状程度で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中規模物流製造工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万1,007 円 1平米 7万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万1,338 円 1平米 7万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万1,007円 1平米 7万2,900円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 23万3,073円 1平米 7万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万1,338円 1平米 7万3,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 23万3,073円 1平米 7万500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)潜在的な購入マインドの高さや低金利等の追い風で圏域の需給は総じて活性傾向にある。新型コロナの影響は小さく流動性は回復傾向にある。 (2)原材料高の影響は受けるものの企業の生産活動は上向いており、ｅコマースで好調な物流系の需要とともに立地の良い工業地に対する需要は底堅い。
地域要因
(1)本件産業団地は概ね分譲が完了しており特段の地域変動は見られないが産業用地への需要は高く、既存物件の取引でも高値取引が見られる。 (2)都心やＩＣへのアクセスの良い西風新都地区の工業団地であり、物流施設を中心とした企業進出も落ち着き、工業団地としての熟成が進んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	西２３Ｋ８８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市西区
地域	広島県広島市安佐南区伴南２丁目８００５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万8,562 円／平米 42万5,026 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,816 円／平米 41万5,948 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,140 円／平米 24万5,107 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,100 円／平米 24万4,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	西２２Ｔ８８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市西区
地域	広島県広島市安佐南区伴南２丁目８００５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万771 円／平米 30万89 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,877 円／平米 33万193 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,545 円／平米 23万6,528 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,500 円／平米 23万6,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	流通業務地区（流通業務地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	一団地認定区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	西２３Ｋ４１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市西区
地域	広島県広島市安佐南区伴南２丁目８００５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,575 円／平米 40万5,233 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,616 円／平米 24万68 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,600 円／平米 24万16 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	安佐南２１Ｔ７１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐南区
地域	広島県広島市安佐南区伴南２丁目８００５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,698 円／平米 31万3,072 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,070 円／平米 25万4,793 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,070 円／平米 25万4,793 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,100 円／平米 25万4,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情