路線価 (2023) 広島県広島市安佐北区亀崎1-200-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市安佐北区広島県広島市安佐北区亀崎１丁目２００番４
価格時点	2023 年
駅名	下深川駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,640万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万8,778 円 1平米 8万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,640万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万8,447 円／坪 1平米 8万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高陽地区の住宅団地及びその周辺の住宅地域の圏域。典型的な需要者は、戸建住宅取得を目的とする給与所得者層等である。同団地は、造成後相当期間経過しており、居住者の高齢化や周辺平坦地への需要増が確認される。一方、徒歩圏内に大型商業施設が存し利便性にも恵まれ、住環境も良好であることから、地価は微上昇している。需要の中心となる価格帯は土地で１，５００万円前後、新築戸建で２，７００万円～３，２００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、安佐北区高陽地区に存する住宅団地を中心とする住宅地域一円と判定した。需要者は広島都心部に勤務地を有する一次取得者層が大半である。地区内に存する住宅団地では居住者の高齢化や建物の老朽化等が見られる一方で住宅地に対する潜在需要は認められる。このため、丘陵部の住宅団地の傾向として画地を細分化したミニ開発等が徐々に増えてきている。取引水準は土地で１，５００万円前後、新築戸建で３，５００万円前後が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、高陽地区の類似地域に存する売買実例を基に試算された価格で、市場実態を反映した規範性の高い価格である。一方、公法上「一低専」に指定された戸建住宅の建ち並ぶ住宅団地であり、周囲にアパート等の賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算し得なかった。当該地域は自用目的の取引が支配的な地域的特性を有する。よって、本案件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 旧来からの区画整然とした住宅地域で取引の殆どは戸建住宅取得を目的としたもので、投資採算性を目的とした収益物件は殆ど見られない。また本件は容積率等から収益物件としての活用は困難と判断し、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は実際の売買実例に基づき試算された実証的且つ客観的な価格である。本件では、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡及び近時の需給動向等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下深川駅南方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	61.1 坪 (202 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市安佐北区広島県広島市安佐北区亀崎１丁目２００番４
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)主要幹線背後に存する高台住宅団地である。高齢化傾向もあるが、住環境や利便性に優れている。この為、周辺では細分化された画地への需要が比較的強く、今後も同傾向が継続していくものと予測される。 (2)当該地域は、幹線背後の丘陵地に造成された高台の住宅団地であり、商業施設にも近く住環境にも恵まれている。近年は区画を細分化してのミニ開発も増えてきており、今後もこの傾向で続いていくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万8,778 円 1平米 8万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万8,447 円 1平米 8万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万8,778円 1平米 8万1,300円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 26万8,117円 1平米 8万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万8,447円 1平米 8万1,200円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2019年	1坪 26万8,117円 1平米 8万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安や物価の上昇等、景気の先行き不透明感もあるが、安佐北区内では利便性等の面で、地価の二極化傾向が継続している。 (2)コロナ禍や物価高の状況にあるが利便性の高いエリアの不動産市況は堅調に推移している。一方利便性の劣る又は高台の地域は低迷傾向が続いている。
地域要因
(1)造成後相当期間経過し、高齢化傾向もある。一方、住環境や利便性に優れ、周辺では細分化された画地への需要が比較的強く、地価は微上昇している。 (2)交通アクセスや各種生活利便施設への接近性も概ね良好である。ミニ開発が増える一方で、団地内の高齢化も進み、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	安佐北２３Ｋ５９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区亀崎１丁目２００番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,118 円／平米 30万1,236 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,789 円／平米 29万230 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,018 円／平米 26万1,234 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,200 円／平米 27万1,753 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	安佐北２３Ｋ５９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区亀崎１丁目２００番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,584 円／平米 24万3,269 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,928 円／平米 24万1,100 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,915 円／平米 25万7,587 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,000 円／平米 26万7,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	安佐北２３Ｋ５９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区亀崎１丁目２００番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,283 円／平米 23万5,662 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,678 円／平米 22万7,049 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,080 円／平米 25万4,826 円／坪
査定価格 平米 坪	8万200 円／平米 26万5,141 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	安佐北２３Ｋ５９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区亀崎１丁目２００番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万468 円／平米 16万6,847 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,539 円／平米 22万9,896 円／坪
標準価格 平米 坪	8万859 円／平米 26万7,320 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,100 円／平米 27万8,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	安佐北２２Ｔ５９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区亀崎１丁目２００番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,117 円／平米 22万1,889 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,258 円／平米 24万2,191 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,687 円／平米 26万139 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,800 円／平米 27万431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情