路線価 (2023) 広島県広島市安佐北区可部南3-715-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市安佐北区広島県広島市安佐北区可部南３丁目７１５番１
価格時点	2023 年
駅名	中島駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,360万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万5,308 円 1平米 8万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,360万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万4,977 円／坪 1平米 8万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は可部南地区を中心とした平坦部の住宅地域と把握した。需要者は広島都心部に勤務地を有する一次取得者が中心であるが、圏域外からの転入も認められる。商業施設、病院、小学校等の利便施設との接近性を背景にミニ開発による宅地供給も多く、総額を抑えた画地規模の細分化が見受けられる。取引価格帯は、１５０㎡程度の土地で１，０００～１，４００万円、新築戸建分譲で３，０００万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は可部南地区を中心とした平坦部の住宅地域一円等と判断した。典型的な需要者は、可部中心部又は広島市内中心部へ通勤する一次取得者層である。安佐市民病院跡地の開発もあり、周辺ではマンション分譲やミニ開発による宅地供給も多く、不動産市況は堅調に推移している。なお、取引事例等の各種プライスデータによれば、取引の中心価格帯は、１５０㎡程度の土地で１０～１５百万円、新築戸建で２５～３０百万円程度と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、一般住宅を主体とする住宅地域であり、周辺にはアパート等も散見されるが、地主による節税等を目的とするものと考えられる。比準価格は不動産の市場性に着目し、実際の市場で生起した取引事例に基づいているため規範性の高い価格である。収益価格は経済合理性の観点から低位に求められた。以上の諸点を総合的に勘案した結果、本件においては、比準価格を中心に、収益価格を参考として代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 対象地域は一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、収益性よりも快適性等を重視した自用目的の取引が中心となるものである。かかるなか、比準価格は可部南地区の取引市場の実態を反映する実証的な価格であり、十分信頼し得るものと思料される。一方、収益価格は既述の地域性であること等を反映し、低位に求められた。よって本件では、比準価格を標準として、収益価格は参考にとどめ、更に代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中島駅東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	82.9 坪 (274 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市安佐北区広島県広島市安佐北区可部南３丁目７１５番１
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	120 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ駅近くの既成住宅地域で安佐市民病院の一部移転、建替え事業が進捗中である。また、２０２３年に安佐北クリニックモールが開業予定である。住環境は、当分の間現状のまま推移していくものと思料される。 (2)当該地域は、県道背後の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。周辺の安佐市民病院跡地が開発されているなどの発展的要因もあり、地価水準は微増傾向で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万5,308 円 1平米 8万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万4,977 円 1平米 8万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万5,308円 1平米 8万6,300円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 28万1,341円 1平米 8万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万4,977円 1平米 8万6,200円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 28万1,341円 1平米 8万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価の上昇、供給制約等、景気の先行きは不透明である。安佐北区内では立地条件によって、地価は二極化している。 (2)安佐北区は人口が減少傾向、高齢化率は上昇基調である。取引件数はここ数年安定的に推移しているが、利便性等に伴う二極化が進んでいる。
地域要因
(1)駅近くの生活利便性の高い既成住宅地域で、交通条件も良好である。住宅需要も高く、ミニ開発が進み宅地の新規供給も盛んで需要は底堅い。 (2)周辺で安佐市民病院跡地の開発が進捗中であるなど、利便性の更なる向上が期待されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	安佐北２２Ｋ８０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区可部南３丁目７１５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,297 円／平米 22万2,484 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,297 円／平米 22万2,484 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,544 円／平米 27万9,502 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,500 円／平米 27万9,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	安佐北２２Ｋ８０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区可部南３丁目７１５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,699 円／平米 28万3,321 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,707 円／平米 28万6,653 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,362 円／平米 28万5,513 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,400 円／平米 28万5,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	安佐北２３Ｋ８０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区可部南３丁目７１５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,270 円／平米 32万8,187 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,667 円／平米 32万9,499 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,967 円／平米 29万819 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,000 円／平米 29万928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	安佐北２２Ｋ８０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区可部南３丁目７１５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,061 円／平米 27万7,906 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,003 円／平米 28万7,632 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,387 円／平米 27万8,983 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,400 円／平米 27万9,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	安佐北２３Ｋ８０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区可部南３丁目７１５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,748 円／平米 23万587 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,337 円／平米 23万9,146 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,002 円／平米 28万1,017 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,000 円／平米 28万1,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	246 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情