路線価 (2023) 広島県広島市安佐北区落合南4-1528-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市安佐北区広島県広島市安佐北区落合南４丁目１５２８番５
価格時点	2023 年
駅名	玖村駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万7,371 円 1平米 7万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万7,701 円／坪 1平米 7万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高陽地区の住宅団地及びその周辺地域の圏域。主たる需要者は、戸建住宅取得を目的とする給与所得者層及び地縁的選好性を有する者である。同団地は、造成後相当期間経過しており、団地内居住者の高齢化に伴う建替えや中古物件取引が活発である。また、細分化された分譲地への需要が強い面があり、地価は微上昇で推移している。土地で１，３００万円前後、新築戸建で２，７００万円前後が需要の中心となる価格帯である。 (2) 同一需給圏は、安佐北区内高陽地区における住宅地域の圏域。需要者は、広島市内に通勤する一次取得者が大半を占める。地区内の丘陵部における旧来からの住宅団地の多くでは、不動産業者による中古住宅を取壊し細分化した上での新規再販が増加しており、当該小規模画地に係る需給バランスは均衡化を見せている。また、中心価格帯としては、細分化後の土地で１，０００～１，３００万円程度、新築戸建物件で２，５００～２，８００万円程度と認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似地域の取引事例を採用し適切に試算されたもので、現下の市場性を反映した実証的価格であり規範性は高い。一方で、公法上「一低専」に指定された戸建住宅の建ち並ぶ住宅団地で、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算し得なかった。同地域の市場特性は、自己所有目的による取引が支配的である。よって、本案件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は周辺の住宅団地における現実の事例から試算したもので市場性を表した実証的な価格である。一方、収益価格は、近隣地域が高台に戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地内に位置することから投資採算性を目的とする賃貸物件も見られないため試算し得なかった。また、当該地域の取引動向は自用目的での売買が大半であることから、本件においては、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、市場実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	玖村駅南東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	55.4 坪 (183 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市安佐北区広島県広島市安佐北区落合南４丁目１５２８番５
標準地の範囲
東	40 m
西	70 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)主要幹線背後の南方に位置する既存住宅団地である。団地内居住者の高齢化に伴う建替えや中古物件取引の活発化、及び細分化された分譲地への需要が強い面があり、今後も同傾向が継続していくものと予測される。 (2)丘陵部の住宅団地として熟成し、地域的特性は現状にて推移していくものと予測される。居住者の高齢化が進行しているものの、細分化後の分譲地需要は堅調と認められ、地価水準は微増基調にあると判断される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万7,371 円 1平米 7万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万7,701 円 1平米 7万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 23万6,048円 1平米 7万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万7,701円 1平米 7万1,900円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 23万6,048円 1平米 7万1,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安や物価の上昇等、景気の先行き不透明感もあるが、安佐北区内では利便性等の面で、地価の二極化傾向が継続している。 (2)感染症などが経済に与える影響には引続き注視が必要であるが、雇用・所得環境は緩やかに改善しており、個人消費にも持直しの動きが見られている。
地域要因
(1)高齢化に伴う建替えや中古物件取引が活発である。また、細分化された分譲地への需要が強い面があり、地価は微上昇で推移している。 (2)需給バランスは引続き均衡状態にあるものと認められ、地価は安定的な推移を示している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	安佐北２２Ｋ５９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区落合南４丁目１５２８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,441 円／平米 28万9,080 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,255 円／平米 28万1,853 円／坪
標準価格 平米 坪	7万227 円／平米 23万2,170 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,000 円／平米 24万1,338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	安佐北２３Ｋ５９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区落合南４丁目１５２８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,231 円／平米 24万5,408 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,573 円／平米 23万9,926 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,530 円／平米 22万6,560 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,300 円／平米 23万5,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	安佐北２３Ｋ５９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区落合南４丁目１５２８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,107 円／平米 24万8,304 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,290 円／平米 23万8,991 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,198 円／平米 22万5,463 円／坪
査定価格 平米 坪	7万900 円／平米 23万4,395 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	安佐北２２Ｔ５９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区落合南４丁目１５２８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,258 円／平米 26万2,027 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,971 円／平米 26万4,384 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,239 円／平米 22万8,904 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,000 円／平米 23万8,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情