路線価 (2023) 広島県広島市安佐北区可部東1-1210-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市安佐北区広島県広島市安佐北区可部東１丁目１２１０番４
価格時点	2023 年
駅名	中島駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,147 円 1平米 6万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,147 円／坪 1平米 6万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、可部東～可部～亀山地区の平坦地を主体とする住宅地域の圏域。需要者の中心は、広島市内に通勤する一次取得者である。近隣地域の南方には広島文教大学、根谷川を挟んで安佐市民病院が立地するという特性を有する。その利便性の効用を背景に周辺ではミニ開発の戸建分譲が行われ、強気の価格設定も見受けられる。取引価格帯については、戸建用地１５０㎡前後で１，０００万円程度、新築建売で２，５００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は可部東地区を中心とした平坦地の住宅地域一円であるものと把握した。典型的な需要者は可部中心部又は広島市内中心部へ通勤する一次取得者層が中心である。近年では都市計画道路が供用開始され、利便性の向上が認められている。また周辺には教育施設が存しており、文教地区として今後は熟成度が高まっていくものと予測する。取引価格帯は１５０㎡程度の土地で１０百万円前後、新築戸建で２５百万円前後と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺にはアパート等共同住宅も見受けられるが、収益性よりも居住の快適性が重視される地域で、土地価格に見合った賃料収入が得られず、経済合理性の観点等から収益還元法は適用しなかった。本件では一手法のみの適用に留まったが、規範性の高い取引事例に裏付けられた精度の高い比準価格を標準とし、市場の動向及び前年価格とのバランス並びに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は可部東地区の住宅地における取引市場の実態を反映する実証的な価格であり、十分信頼し得るものと思料される。収益還元法は周辺にアパートも見受けられるものの、標準地の画地条件を勘案すれば、経済合理性に見合った共同住宅の賃貸経営は困難と判断したことから、非適用とした。よって、本件では、比準価格を中心に、更に代表標準地との地域的な価格バランス等を総合的に考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中島駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	56.9 坪 (188 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパートが混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市安佐北区広島県広島市安佐北区可部東１丁目１２１０番４
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15.5 m
奥行き	12 m
面積	190 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域周辺の未利用地や駐車場等において、戸建住宅のミニ開発が散見される。２０２１年７月、都市計画道路高陽可部線及び上原大橋が供用開始された。 (2)当該地域は、一般住宅の中にアパートが混在する住宅地域である。周辺で都市計画道路が供用開始されたことから、利便性の向上が認められ、地価水準は微増傾向にて推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万4,147 円 1平米 6万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万4,147 円 1平米 6万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万4,147円 1平米 6万7,800円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 22万841円 1平米 6万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万4,147円 1平米 6万7,800円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 22万841円 1平米 6万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価の上昇、供給制約等、景気の先行きは不透明である。安佐北区内では立地条件によって、地価は二極化している。 (2)安佐北区は人口が減少傾向、高齢化率は上昇基調である。取引件数はここ数年安定的に推移しているが、利便性等に伴う二極化が進んでいる。
地域要因
(1)都市計画道路高陽可部線及び上原大橋が供用開始されて、各種利便施設へのアクセスが向上した。 (2)周辺では、都市計画道路が整備されたこともあって、現状を基調に熟成していくものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	安佐北２２Ｋ８０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区可部東１丁目１２１０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万677 円／平米 20万598 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,945 円／平米 20万8,096 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,902 円／平米 22万4,484 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,900 円／平米 22万4,477 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	安佐北２３Ｋ８０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区可部東１丁目１２１０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,314 円／平米 13万9,890 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,937 円／平米 13万8,644 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,099 円／平米 22万1,829 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,100 円／平米 22万1,833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	安佐北２３Ｋ８０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区可部東１丁目１２１０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,150 円／平米 26万1,670 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,546 円／平米 32万5,793 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,963 円／平米 22万4,686 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,000 円／平米 22万4,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	84 ％
基準容積率	272 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	安佐北２２Ｋ８０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区可部東１丁目１２１０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,440 円／平米 17万61 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,829 円／平米 17万4,653 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,344 円／平米 20万9,415 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,300 円／平米 20万9,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情