路線価 (2023) 広島県広島市安佐北区落合南5-1125 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市安佐北区広島県広島市安佐北区落合南５丁目１１２５番
価格時点	2023 年
駅名	安芸矢口駅 から 3000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	921万 円 (310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	918万 円 (310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,858 円／坪 1平米 2万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、安佐北区外縁部の市街化調整区域内の住宅地域やその周辺住宅地域の圏域である。主たる需要者は、地縁的選好性を有する個人や兼業農家等であり、他地域からの転入者は希少である。同地域は、丘陵部に存する市街化調整区域内の農家住宅や一般住宅の混在する地域である。生活利便性に難があり、公法上の規制が厳しいため、需要は希少で市場は低迷している。市街化調整区域内の取引が極めて希少な為、需要の中心となる価格帯は把握が困難である。 (2) 同一需給圏は、安佐北区における市街化調整区域内などの住宅地域が存する圏域である。地縁性が認められるため、需要者は同一需給圏の居住者が中心で、圏域外からの転入も稀である。当該地域は丘陵部にありに農家住宅等が中心の集落地区であり、農地も多く残る。他からの転入及び宅地開発も期待し難い状況にある。需要の中心は、土地総額で概ね７００～１，０００万円程度、新築戸建で２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、丘陵部に所在する市街化調整区域内の農家住宅や一般住宅の混在する住宅地域である。周辺に賃貸用建物は見受けられず、且つ公法上の規制から賃貸用建物の建築は困難であり、収益価格は試算し得なかった。一方で、比準価格は、類似地域の取引事例を基に比較検討し試算されたもので、市場実態を反映した実証的価格であり規範性は高い。よって、本案件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は農家住宅が中心の農地も残る古くからの集落地区であり、自己使用目的が中心となっている。一方、収益用不動産は稀少であり賃貸市場も未成熟で資料収集に限界があるため収益価格は試算しえなかった。市街化調整区域内にあり、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることから、市場の実態を反映する比準価格を中心に、前年価格及び各種公的価格指標のほか代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	安芸矢口駅東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	93.8 坪 (310 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市安佐北区広島県広島市安佐北区落合南５丁目１１２５番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、３．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)丘陵部に存する市街化調整区域内の農家住宅や一般住宅の混在する住宅地域である。地域要因に特段の変動は見受けられず、今後も現状維持にて推移していくものと予測される。 (2)幹線道路からも若干距離のある山裾にある集落地域で、他からの転入は期待しにくい。丘陵地の住宅需要は低迷しているほか、市街化調整区域内にあるため、今後も当面は低迷傾向で推移していくものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万7,858 円 1平米 2万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安や物価の上昇等、景気の先行き不透明感もあるが、安佐北区内では利便性等の面で、地価の二極化傾向が継続している。 (2)コロナ禍や物価高の状況にあるが利便性の高いエリアの不動産市況は堅調に推移している。一方利便性の劣る又は高台の地域は低迷傾向が続いている。
地域要因
(1)丘陵部に存する市街化調整区域内の住宅地域である。生活利便性に難があり、公法上の規制が厳しいことから、需要は希少で、市場は低迷している。 (2)丘陵部上位に位置する集落地域で地縁性も認められる。市街化調整区域内にあり、転入も期待し難く需要は弱含み推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	安佐北２３Ｋ０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区落合南５丁目１１２５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,475 円／平米 8万914 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,574 円／平米 8万1,242 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,932 円／平米 9万8,955 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	安佐北２３Ｋ０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区落合南５丁目１１２５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,965 円／平米 8万5,840 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,096 円／平米 8万6,273 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,621 円／平米 9万7,927 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,600 円／平米 9万7,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	安佐北２２Ｔ７６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区落合南５丁目１１２５番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,713 円／平米 8万8,313 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,730 円／平米 9万4,981 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,834 円／平米 9万8,631 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情