路線価 (2023) 広島県広島市安佐北区可部3-320-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市安佐北区広島県広島市安佐北区可部３丁目３２０番５
価格時点	2023 年
駅名	可部駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,720万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万2,348 円 1平米 15万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,720万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万2,348 円／坪 1平米 15万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、安佐北区の幹線又は準幹線沿いの商業地域。需要者は圏域内に地縁性を有する中小規模の法人又は個人事業者等が中心である。モータリゼーションにより商業は拡散化傾向にあるが、金融機関、郵便局等が集積している立地的特性から画地規模や土地利用に多様性が認められる。新規の宅地供給は稀少で取引は相対的に少なく、物件の規模によりまちまちであるため取引の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、安佐北区の幹線又は準幹線沿いを中心とする商業地域一円。典型的な需要者層は同一需給圏内に地縁関係を有する個人事業主及び法人が中心である。当該需要者は事業採算性を重視し、意思決定を行うものと考えられる。可部バイパスや県道宇津可部線の道路整備に伴い、顧客の分散化傾向が見られるが、可部地区の中心商業地域として需要は底堅い。業種等により取引される規模・価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　可部地区の商業地域における取引の大半は自己使用目的が主体で、また収益用不動産の家賃設定は低位なため、地価水準に見合った投下資本の回収は困難であることから、収益価格の規範性はやや劣ると判断される。一方、比準価格は、規範性を有する取引事例を中心に求めており市場性を反映した実証的な試算価格と認められ説得力は高い。本件では、比準価格を標準として、収益価格は比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、近時の幹線道路沿い及び幹線道路背後の商業地域の事例を中心として試算したもので、実証的な試算価格である。収益価格は対象標準地の収益性を反映した理論的な価格である。市場の実態は、自用の取引が中心で比準価格主導の地価が形成されている。本件において、市場実態を反映した比準価格を中心に収益価格を比較考量し、周辺標準地等との価格バランスにも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	可部駅北方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市安佐北区広島県広島市安佐北区可部３丁目３２０番５
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	23 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)１９１号分れ交差点至近に位置し、交通量は非常に多い。可部バイパスの整備による商業の拡散化により、商業地域としての相対的地位はやや低下したものの底堅い需要は認められる。 (2)国道沿いに古くから店舗・事務所等の集積が進んだ熟成した商業地域である。可部地区の中心的な商業地域であり、交通量も多い。当面は現状の土地利用状況を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 52万2,348 円 1平米 15万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 52万5,654 円 1平米 15万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 52万5,654円 1平米 15万9,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価の上昇、供給制約等、景気の先行きは不透明である。安佐北区内では立地条件によって、地価は二極化している。 (2)平地部の利便性の良好な地域は需要は堅調である。一方で郊外の商業地は低迷が続いており、二極化が進んでいる。
地域要因
(1)可部地区の中心的商業地域で安定的に推移している。支店の統廃合等も懸念されるが、需要は底堅い。 (2)道路網の整備により顧客の分散化傾向が見られるが、可部地区の中心商業地域であり、顧客交通量も多いため、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	安佐北２３Ｋ７６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区可部３丁目３２０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,661 円／平米 28万9,807 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,973 円／平米 28万7,533 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,756 円／平米 51万1,623 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	北
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	安佐北２３Ｋ８０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区可部３丁目３２０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,659 円／平米 36万2,533 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,116 円／平米 36万737 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,077 円／平米 54万5,745 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	安佐北２２Ｋ８０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区可部３丁目３２０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万101 円／平米 36万3,994 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,065 円／平米 37万7,099 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,276 円／平米 54万9,708 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	安佐北２２Ｋ８０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐北区
地域	広島県広島市安佐北区可部３丁目３２０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,716 円／平米 32万6,355 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,716 円／平米 32万6,355 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,445 円／平米 49万759 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情