路線価 (2023) 広島県広島市安芸区上瀬野南1-1982-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市安芸区広島県広島市安芸区上瀬野南１丁目１９８２番５外
価格時点	2023 年
駅名	瀬野駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (517 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (517 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,757 円／坪 1平米 2万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として安芸区郊外に存する農家住宅地域である。主たる需要者は地縁を有する個人であり、圏外からの転入は稀である。農家住宅の多い既存集落であることから、相続等に伴い取引が行われるなど、地縁や血縁の絡んだ取引が多く、また、行政的条件から宅地の新規供給もなく、取引自体が活発ではない状況である。よって取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は安芸区瀬野地区及びその周辺における住宅地域の存する圏域。需要者の中心は地縁性を有する個人である。市街化調整区域に指定されている農家住宅地域が主であり、街路の系統が全般的に劣っていることから、生活利便性に劣り、需要は軟調である。地縁性及び血縁性の強い土地取引が多いため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、アパート等がなく賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用できなかった。他方、取引事例比較法による比準価格は、実際の取引市場で成立した事例に、適切に補修正を行って求められた価格で実証的である。本件においては、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、郊外の既成住宅地域に存し、かつ、対象標準地と類似性を有する取引事例を中心に比準を行い試算された価格であり、市場の実勢を反映した実証的な価格となっている。一方、当地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格の試算を断念した。以上より、市場性に基づく比準価格を標準とし、前年価格との均衡等にも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	瀬野駅東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	156.4 坪 (517 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地の中に農家、一般住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市安芸区広島県広島市安芸区上瀬野南１丁目１９８２番５外
標準地の範囲
東	200 m
西	300 m
南	200 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域及びその周辺は、市街化調整区域であることから、取引が少なく募集事例も資材置場や駐車場向けの土地が散見される程度である。地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。 (2)安芸区の農村部に位置する農家住宅地域で、近隣地域に特段の変動は見られず現状を維持すると予測する。街路条件及び行政的条件に劣り取引が少なく需要が低調であり、地価水準は下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万9,757 円 1平米 2万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直している。住宅投資は貸家・分譲を中心に持ち直している。個人消費は持ち直しつつある。貸出金利は、低下傾向にある。 (2)不動産投資、個人消費及び設備投資は持ち直しており、雇用・所得環境は緩やかに改善している。
地域要因
(1)一貫田橋の復旧により、当該地域から国道へのアクセスが回復したが、取引市場への影響は軽微で、地価動向に変わりはない。 (2)農家住宅地域に存する。一貫田橋の復旧により交通利便性は回復したものの、市街化調整区域内で街路系統に劣り、地価の下落は続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	安芸２２Ｋ９９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安芸区
地域	広島県広島市安芸区上瀬野南１丁目１９８２番５外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,403 円／平米 6万840 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,814 円／平米 5万8,893 円／坪
標準価格 平米 坪	2万642 円／平米 6万8,242 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	坂２３ｋ９０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	安芸郡坂町
地域	広島県広島市安芸区上瀬野南１丁目１９８２番５外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,136 円／平米 6万9,876 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	1.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	熊野２２Ｔ１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	安芸郡熊野町
地域	広島県広島市安芸区上瀬野南１丁目１９８２番５外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,514 円／平米 9万7,573 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,423 円／平米 10万7,190 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,430 円／平米 7万848 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	東広島２３Ｋ４６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県広島市安芸区上瀬野南１丁目１９８２番５外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,144 円／平米 5万66 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,298 円／平米 5万7,187 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,147 円／平米 6万9,912 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情