路線価 (2023) 広島県広島市佐伯区藤垂園2804-417 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市佐伯区広島県広島市佐伯区藤垂園２８０４番４１７
価格時点	2023 年
駅名	五日市駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 46万2,840 円
1平米当たり	1平米 14万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,750万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万1,692 円 1平米 18万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3,750万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万1,692 円／坪 1平米 18万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広島市佐伯区及び隣接区の平坦部住宅地域を中心とする圏域である。主たる需要者は広島市中心部への通勤家族世帯層である。平地エリアにあって閑静な住環境と生活利便性の高さから不動産の潜在需要が高く近年はまとまった規模の画地で区画割分譲が見られ販売状況も好調である。新型コロナの影響は限定的で供給が少ない分需要は高まっている。土地の実勢価格は坪当たり６０万～６５万円程度。新築物件の相場は４，０００万円台半ばである。 (2) 同一需給圏は佐伯区南部の主に国道２号以南に存する住宅地域一帯と判定した。需要者は広島都市圏に勤務する個人が中心であり、不動産業者による分譲用地の仕入れ需要も旺盛である。区画整然とした平坦部で居住環境・生活利便性とも良好な住宅地域であり、従来からの区画の取引のほか、細分化した分譲も目立つ。中心的な価格帯は土地の規模によってまちまちであるが、区画分割した新築戸建分譲で３８～５０百万円程度が中心価格帯と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と類似する佐伯区南部の平地部住宅地に係る取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性の高い試算価格である。一方、本件は低層一般住宅を中心とする普通住宅地域であり、収益性よりも居住環境が選好されて価格が形成されることから収益価格は低位に試算された。したがって、本件では収益価格は勘案するに留めて比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡を考慮の上鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い事例に基づいており、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は共同住宅の経営を想定した理論的な価格であるが、元本価格に見合う賃料水準に至っておらず、やや低位に試算された。典型的な需要者は、まず自己使用を前提に価値判断を行なうため、収益性よりも市場性が重視される傾向が強い。よって本件では比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	五日市駅南東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	62.3 坪 (206 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市佐伯区広島県広島市佐伯区藤垂園２８０４番４１７
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和３０年代から分譲開始された臨海部の大規模住宅団地内にある戸建住宅地区
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)閑静な住環境と利便性に恵まれた熟成した臨海エリアの住宅地域で近年は区画割りや建替えも見られる。地域の変動は小さいものの引合いの高さから不動産市場の活性化が進むものと思料される。 (2)昭和３０年代分譲の熟成した住宅団地であり、２００～２５０㎡の区画が中心であるが、地価や建築費の上昇を受けて小規模画地の戸建分譲が増加している。将来的にはさらに区画の細分化が進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 58万8,468円 1平米 17万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 58万8,468円 1平米 17万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)潜在的な購入マインドの高さや低金利等の追い風で圏域の需給は総じて活性傾向にある。新型コロナの影響は小さく流動性は回復傾向にある。 (2)当区の人口・世帯数は増加傾向にあり、区南部の平坦地を中心に住宅需要は底堅い。住宅地について新型コロナの影響は殆ど見られない。
地域要因
(1)近年は区画割による新規分譲が見られ販売状況も好調である。若年層の転入が増えており団地の若返りが窺える。新型コロナの影響は小さい。 (2)生活利便性・住環境とも良好な平坦部の住宅地域として旺盛な需要が見られる。地価上昇や建築費高騰の影響で小規模区画の戸建分譲が増加している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	佐伯２３Ｋ７１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区藤垂園２８０４番４１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,127 円／平米 55万5,828 円／坪
推定価格 平米 坪	17万481 円／平米 56万3,610 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,333 円／平米 60万2,793 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	佐伯２３Ｋ７１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区藤垂園２８０４番４１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,161 円／平米 58万2,388 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,297 円／平米 57万9,532 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,108 円／平米 61万1,967 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	佐伯２３Ｋ７１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区藤垂園２８０４番４１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万759 円／平米 63万649 円／坪
推定価格 平米 坪	19万759 円／平米 63万649 円／坪
標準価格 平米 坪	18万7,386 円／平米 61万9,498 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	佐伯２２Ｔ７１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区藤垂園２８０４番４１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,721 円／平米 52万1,426 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,760 円／平米 57万7,757 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,346 円／平米 60万9,448 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	佐伯２２Ｔ７１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区藤垂園２８０４番４１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,050 円／平米 63万8,223 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,911 円／平米 65万988 円／坪
標準価格 平米 坪	18万7,534 円／平米 61万9,987 円／坪
査定価格 平米 坪	18万8,000 円／平米 62万1,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情