路線価 (2023) 広島県広島市佐伯区美鈴が丘南4-7-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市佐伯区広島県広島市佐伯区美鈴が丘南４丁目７番６
価格時点	2023 年
駅名	西広島駅 から 5900m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万6,051 円 1平米 8万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万5,720 円／坪 1平米 8万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ山陽本線沿線で、佐伯区、西区の住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は広島市内への通勤者等の個人である。対象標準地の存する美鈴が丘団地は国道２号に近く、バス路線が団地内に整備されていることから交通利便性に優れ、需給動向は安定的に推移している。土地は１，４００万円程度、新築の戸建物件は２，９００万円程度の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は佐伯区及び西区に所在し、都心へのアクセスが概ね良好な郊外の住宅団地と判定した。需要者の中心は広島市及び周辺に居住する個人である。石内東地区での大型商業施設開業やアストラムライン延伸計画決定の影響を受け、当該住宅団地の需要も新築、中古市場共に概ね堅調に推移している。土地は５０～６０坪程度で１，３００～１，６００万円程度、戸建は新築で３，０００～３，４００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模団地内の戸建住宅地域であるため、自己使用が大半であることから賃貸市場が未成熟であり収益価格は試算することができなかった。比準価格は、類似地域内の事例から求めた実証的な価格である。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、昨年の公示価格とその後の価格形成要因の変動にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、丘陵部に位置する戸建住宅団地であることから賃貸借市場が成立しておらず、収益還元法は適用しなかった。自己使用目的の取引が中心となる地域であり、居住の快適性・利便性が重視されることから、市場で実際に成立した取引により求めた比準価格は十分な説得力を有している。さらに代表標準地との均衡等を十分に検討のうえ、上記のように鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	西広島駅南西方
距離	5900 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ大規模な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市佐伯区広島県広島市佐伯区美鈴が丘南４丁目７番６
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模住宅が建ち並ぶ熟成した団地であるが、特別な変動要因は認められず、現状で推移するものと予測する。 (2)造成時期のやや古い住宅団地で居住者の高齢化が進みつつあるが、団地内に利便施設が充実し、都心へのアクセスも概ね良好であることから、今後も住宅需要は現状維持程度で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万6,051 円 1平米 8万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万5,720 円 1平米 8万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万6,051円 1平米 8万3,500円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 27万5,059円 1平米 8万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万5,720円 1平米 8万3,400円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 27万5,059円 1平米 8万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)佐伯区の人口は基調として微増傾向にある。乱高下する円相場であるが、新型コロナの影響は徐々に緩和しており不動産需要は概ね回復傾向にある。 (2)県内景気は、一部に弱めの動きがみられるものの緩やかに拡大している。不動産市況は都心平坦部と郊外丘陵部の二極化が強まっている。
地域要因
(1)熟成した住宅地域に存するが、価格形成要因の変動は少なく宅地需要は安定的に推移している。 (2)石内東地区の商業施設開業の影響等により、当該団地でも堅調な需要が見られ、建替えや新築分譲も増加している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	佐伯２２Ｔ８１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区美鈴が丘南４丁目７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,964 円／平米 25万1,137 円／坪
推定価格 平米 坪	8万442 円／平米 26万5,941 円／坪
標準価格 平米 坪	8万442 円／平米 26万5,941 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,700 円／平米 27万6,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	佐伯２３Ｋ８１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区美鈴が丘南４丁目７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,015 円／平米 25万4,612 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,000 円／平米 28万4,316 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,040 円／平米 25万8,000 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,200 円／平米 26万8,447 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	佐伯２２Ｔ８１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区美鈴が丘南４丁目７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,737 円／平米 27万6,835 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,491 円／平米 27万9,327 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,305 円／平米 25万8,876 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,400 円／平米 26万9,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	佐伯２３Ｋ８１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区美鈴が丘南４丁目７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,671 円／平米 22万3,720 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,707 円／平米 24万6,981 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,018 円／平米 25万4,622 円／坪
査定価格 平米 坪	8万100 円／平米 26万4,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	佐伯２３Ｋ８１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区美鈴が丘南４丁目７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,665 円／平米 29万3,126 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,197 円／平米 29万4,885 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,590 円／平米 27万3,043 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,900 円／平米 28万3,985 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情