路線価 (2023) 広島県広島市佐伯区八幡が丘2-64-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市佐伯区広島県広島市佐伯区八幡が丘２丁目６４番１
価格時点	2023 年
駅名	五日市駅 から 4000m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	762万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万756 円 1平米 5万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	762万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万756 円／坪 1平米 5万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐伯区及び隣接市区で、丘陵部に開発された住宅団地が存する地域とその周辺の圏域。需要者は圏域内の一次取得者層が主で、圏域外からの需要は少ない。コロナ禍で先行き不透明感から不動産需要の様子見姿勢もあったが、周辺の平坦部や新規分譲地の需要は堅調で、傾斜がややきつい丘陵部の当地域でも、値頃感等から需要は安定して推移している。需要の中心価格帯は、土地で８百万円前後、新築戸建住宅で３０百万円前後。 (2) 同一需給圏は佐伯区内の住宅地を中心とする圏域である。需要者は広島市中心部へ通勤する一般家族世帯層が中心である。本件住宅団地は南傾斜や幹線道路へのアクセスの良さで市場優位性が認められるが周辺を山林に囲まれ土砂災害警戒区域の指定も多いことから環境面での劣後性がある。熟成した住宅団地で取引は中古物件が主体であるが近年は区画割分譲も見られる。土地の実勢価格は坪当たり２０万円程度。中古物件の総額は１，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建分譲用に造成された傾斜部の住宅団地に存し、快適性が重視される地域である。当地域で収益投資目的の対象として新たに土地を取得する需要者は考えにくいため、収益還元法は適用しなかった。一方、住宅団地の取引事例から試算された比準価格は市場の実勢を反映する実証的な価格である。当地域は自用及び業者の分譲目的の需要がほとんどであることから、比準価格を採用し、前年価格との均衡も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は圏域の郊外住宅地の近時の取引事例から求めた試算価格であり、市場性を反映した実証性、規範性の高い価格である。一方、近隣地域は熟成した郊外の住宅団地で賃貸物件がない自己所有の戸建住宅専用地域である。賃貸市場が成立しない地域であることから収益還元法の適用は行わなかった。したがって、本件では比準価格を標準として、周辺標準地価格との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	五日市駅北西方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市佐伯区広島県広島市佐伯区八幡が丘２丁目６４番１
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	14 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道背後の傾斜部に造成された住宅団地で熟成度は高いものの、地勢ではやや劣るところがある。地域に格別の変動要因はなく、当面現状を維持するものと予測する。 (2)熟成した住宅団地で新たな開発動向は見られず今後も現状の環境で推移すると判断されるが、まとまった画地は区画割によって新規分譲が見込まれ団地の若返りも予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万756 円 1平米 5万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万756 円 1平米 5万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万756円 1平米 5万7,700円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 18万9,103円 1平米 5万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万756円 1平米 5万7,700円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 18万9,103円 1平米 5万7,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内人口、世帯数とも微増傾向。原材料価格上昇の影響が懸念されるが、国内外の経済活動はコロナ禍から持ち直してきている。 (2)潜在的な購入マインドの高さや低金利等の追い風で圏域の需給は総じて活性傾向にある。新型コロナの影響は小さく流動性は回復傾向にある。
地域要因
(1)傾斜部に位置する既存の住宅団地で熟成度は高く、丘陵部にも住宅地需要の高まりの波及がみられ、コロナ禍以降も需給は安定している。 (2)地域の変動は小さく災害への嫌悪感は残るものの割安感もあって需給は回復傾向にある。近年は区画割分譲も見られ販売も好調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	佐伯２３Ｋ７１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区八幡が丘２丁目６４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,081 円／平米 20万1,934 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,035 円／平米 20万8,394 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,149 円／平米 18万8,935 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,700 円／平米 19万756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	佐伯２２Ｔ７１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区八幡が丘２丁目６４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,240 円／平米 19万2,541 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,888 円／平米 19万4,684 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,623 円／平米 18万7,196 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,200 円／平米 18万9,103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	佐伯２２Ｔ９５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区八幡が丘２丁目６４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,912 円／平米 24万7,659 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,899 円／平米 25万4,228 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,473 円／平米 19万6 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,000 円／平米 19万1,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	佐伯２３Ｋ５４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区八幡が丘２丁目６４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,357 円／平米 19万6,234 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,887 円／平米 19万4,680 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,789 円／平米 19万1,050 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,400 円／平米 19万3,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情