路線価 (2023) 広島県広島市佐伯区旭園944-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市佐伯区広島県広島市佐伯区旭園９４４番２３
価格時点	2023 年
駅名	五日市駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	2,810万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万8,796 円 1平米 16万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,810万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万8,796 円／坪 1平米 16万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、佐伯区・西区・廿日市市の南部に展開する住宅地域。需要者は広島市及びその周辺に勤務地を有する一次取得者が中心である。当地域は佐伯区臨海部の平坦地に所在し、比較的区画整然としている良好な住宅地域であることから需要は高い。一方、供給は限定的で地価は上昇傾向にある。取引価格帯は、土地は１２０㎡～１５０㎡前後で２，０００万円～２，５００万円、新築戸建住宅で４，０００万円台前半が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は広島市佐伯区の平坦部住宅地域を中心とする圏域である。主たる需要者は広島市中心部への通勤家族世帯層である。幹線背後の平地部住宅団地で開発から５０年が経過し街区の狭隘感と築古建物も目立つが生活利便性の高さから潜在需要が認められる。まとまった規模の画地は区画割による小規模地分譲が行われ高値取引も見られる。土地の実勢価格は坪当たり５５万～６０万円程度。新築物件の総額は４，０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺は臨海部の平坦な地域に所在する既存の住宅地域で、取引は自己使用目的の戸建住宅売買が支配的である。共同住宅等の収益物件は地主の遊休土地の有効活用によるものが殆どであり、当地域において収益性が土地価格を形成する中心指標になっているとは言い難い。そこで実際の市場実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討、前年価格とのバランスも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と類似する佐伯区南部の住宅地に係る取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性の高い試算価格である。一方、低層の賃貸アパートが見られるものの戸建住宅を中心とする普通住宅地域であり、収益性よりも居住環境が選好されて価格が形成されることから収益価格は低位に試算された。したがって、本件では収益価格は勘案するに留めて比準価格を標準とし代表標準地価格との均衡を考慮の上鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	五日市駅南方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	51.1 坪 (169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市佐伯区広島県広島市佐伯区旭園９４４番２３
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は平坦な地域に所在する既存の住宅地域である。地域内に特段の地域的変動要因は見受けられず、今後も現状維持にて推移するものと予測する。 (2)閑静な住環境と利便性に恵まれた臨海部の住宅地域で街区に狭隘感があるものの郊外平地部エリアとして不動産の潜在需要は高い。今後は建替えや区画割分譲が進み需給の活性化傾向が続くものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 56万2,020 円 1平米 17万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 55万8,714 円 1平米 16万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済社会活動の正常化が進む中、不動産市況は建築費高騰による下押し圧力はあるものの、低金利等にも支えられ底堅い動きとなっている。 (2)潜在的な購入マインドの高さや低金利等の追い風で圏域の需給は総じて活性傾向にある。新型コロナの影響は小さく流動性は回復傾向にある。
地域要因
(1)佐伯区臨海部に位置する比較的区画整然とした住宅地域である。近隣地域内に特段の地域的変動要因は見受けられない。 (2)旧態的な住宅地域で地域の変動は小さいが、周辺では区画割分譲や建替えが見られ不動産の流動性は活性化傾向が窺える。新型コロナの影響は小さい。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	佐伯２３Ｋ５４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区旭園９４４番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,348 円／平米 48万7,132 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,202 円／平米 48万38 円／坪
標準価格 平米 坪	17万225 円／平米 56万2,764 円／坪
査定価格 平米 坪	17万 円／平米 56万2,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	佐伯２３Ｋ７１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区旭園９４４番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,658 円／平米 57万807 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,075 円／平米 57万8,798 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,642 円／平米 56万7,448 円／坪
査定価格 平米 坪	17万2,000 円／平米 56万8,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	佐伯２３Ｋ７１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区旭園９４４番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万514 円／平米 43万1,479 円／坪
推定価格 平米 坪	12万310 円／平米 39万7,745 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,687 円／平米 54万1,149 円／坪
査定価格 平米 坪	16万4,000 円／平米 54万2,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	佐伯２２Ｔ５４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区旭園９４４番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万3,406 円／平米 54万220 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,280 円／平米 51万9,968 円／坪
標準価格 平米 坪	17万771 円／平米 56万4,569 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情