路線価 (2023) 広島県広島市佐伯区楽々園2-539-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市佐伯区広島県広島市佐伯区楽々園２丁目５３９番２外
価格時点	2023 年
駅名	五日市駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	8,320万 円 (341 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万6,664 円 1平米 24万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	8,250万 円 (341 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万52 円／坪 1平米 24万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広島市佐伯区及び周辺市区の商業地域を中心とする圏域である。需要者は店舗兼共同住宅等の用地取得を目的とする法人企業または不動産会社である。私鉄駅前の幹線道路沿いに位置し自動車交通量が多いため商業背後地は広域的で駅利用客の往来もあって高い顧客吸引力が認められる。近年は収益物件用地に対する売り希望価格が高まり投資マインドを有する需要者が高値で取得するケースが見られる。土地の実勢価格は坪当たり８０万円程度である。 (2) 同一需給圏は広島都市圏西部の幹線道路沿いに形成された商業地域と判定した。中心となる需要者は店舗用地または店舗兼共同住宅用地の取得を目的とする法人や個人事業主、不動産業者が想定される。近隣地域周辺は楽々園電停を中心に店舗の集積度は高く、背後地や周辺からの豊富な集客力を維持しており、物件供給も少ないことから需要は底堅く推移している。土地の規模や形状は均一ではなく、取引の中心的な価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と類似する商業地域の取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性の高い試算価格である。一方、旧来からの商業地域でテナントビルは多く存しているものの、賃貸経営の不確実性から適正利回りに相応する投資採算性を得ることが困難と予想され、収益価格はやや低位に試算された。以上から本件では収益価格は勘案するに留めて比準価格を標準とし、周辺公示地等の均衡や需給動向を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い事例に基づいており、市場実態を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は店舗付共同住宅の経営を想定した理論的な価格だが、元本価格に見合う賃料が得られず、やや低位となった。典型的な需要者層は自己使用を前提とする需要との競合から収益性よりも市場性を重視して意思決定を行う傾向が強い。よって本件では比準価格を重視して収益価格を比較考量し、前年価格との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	五日市駅西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	103.1 坪 (341 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市佐伯区広島県広島市佐伯区楽々園２丁目５３９番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	飲食物販店舗等が入居するテナントビルが集積する幹線沿いの商業地域
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)私鉄駅に近い国道沿いの商業地域で築古ビルが多いもののテナントの入替えは少なくマンション等への転用可能性は低い。当面は現状で推移するものと思料され投資マインドの高さから需給は活性化傾向が予想される。 (2)幹線道路沿いに店舗や事務所付共同住宅等が建ち並ぶ熟成した商業地域であり、売却物件の供給も少なく需要は底堅いことから、今後も地域の主要な商業地域として安定した集客を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 81万9,888 円 1平米 24万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 81万3,276 円 1平米 24万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 81万9,888円 1平米 24万8,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 78万3,522円 1平米 23万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 81万3,276円 1平米 24万6,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 78万3,522円 1平米 23万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)潜在的な購入マインドの高さや低金利等の追い風で圏域の需給は総じて活性傾向にある。新型コロナの影響は小さく流動性は回復傾向にある。 (2)区内人口・世帯数は増加傾向で推移。商業地は飲食系の業種に新型コロナの影響は見られるが、供給不足から区南部の幹線沿いを中心に需要は底堅い。
地域要因
(1)沿線ではビルの新築や店舗の立地があり分譲マンションへの転用も見られる。新型コロナの影響は限定的で幹線沿いの商業地の希少性は高まっている。 (2)近隣地域に特段の変化は見られないが、南側背後の官舎跡地における複合施設建設や住宅分譲はほぼ完了し、背後地の人口集積度は高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	佐伯２３Ｋ７１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区楽々園２丁目５３９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,994 円／平米 72万3,994 円／坪
推定価格 平米 坪	22万1,184 円／平米 73万1,234 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,487 円／平米 81万1,580 円／坪
査定価格 平米 坪	24万5,000 円／平米 80万9,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2	北
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	佐伯２２Ｔ７１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区楽々園２丁目５３９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万5,731 円／平米 68万147 円／坪
推定価格 平米 坪	23万2,476 円／平米 76万8,566 円／坪
標準価格 平米 坪	24万7,578 円／平米 81万8,493 円／坪
査定価格 平米 坪	24万8,000 円／平米 81万9,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	佐伯２３ｋ５４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区楽々園２丁目５３９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万5,352 円／平米 100万9,494 円／坪
推定価格 平米 坪	23万8,644 円／平米 78万8,957 円／坪
標準価格 平米 坪	25万1,204 円／平米 83万480 円／坪
査定価格 平米 坪	25万1,000 円／平米 82万9,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	佐伯２２Ｔ７１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区楽々園２丁目５３９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万6,906 円／平米 108万751 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,452 円／平米 83万4,606 円／坪
標準価格 平米 坪	25万5,260 円／平米 84万3,890 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	東
側道幅員2	0.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情