路線価 (2023) 広島県広島市佐伯区五日市町大字石内字高田4195-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 広島市佐伯区広島県広島市佐伯区五日市町大字石内字高田４１９５番１
価格時点	2023 年
駅名	広域公園前駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	5,030万 円 (699 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5,100万 円 (699 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万1,338 円／坪 1平米 7万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広島都市圏西部の幹線道路沿いに形成された商業地域であり、需要者は自用の沿道型店舗や事業所用地の取得を目的とする事業法人や個人事業主が中心である。近隣地域は車両通行量が多く、自動車関連業種の店舗が多いのが特徴であり、新型コロナの影響は軽微といえる。土地は規模や形状がバラついており、中心的な価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は石内バイパス沿いを中心に、安佐南区や佐伯区の幹線沿いの路線商業地域一円である。主たる需要者は自動車販売店や沿道型サービス事業を展開する法人や個人事業主等が中心である。石内バイパス沿いのため車両交通は比較的多いものの、不動産取引は多くはなく、また、規模や形状等、取引対象の条件が千差万別のため、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺では自社使用目的が取引の中心であり、店舗や事業所等の賃貸市場は事例も少なく未成熟と判断される為、収益価格は求めることが出来なかった。比準価格は多数の取引事例の中から規範性の高い取引事例を中心に求められており、実証性の高い価格が得られたと思料する。よって本件では比準価格を妥当と判断し、周辺の価格形成要因の変動にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は自用の店舗を中心とした、路線型商業地域である。比準価格は、対象標準地の市場における流通性の観点から、対象標準地と類似性の高い取引事例を基礎としており、実証的な価格である。一方、近隣地域は、自用の店舗としての利用が中心と認められ、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用できなかった。本件では市場実態を反映する比準価格を採用し、周辺の価格形成要因の変動を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	広域公園前駅
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	211.4 坪 (699 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車関連の店舗等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	広島市佐伯区広島県広島市佐伯区五日市町大字石内字高田４１９５番１
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	0 m
北	400 m
標準的使用
標準的使用	沿道型店舗地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	20 m
面積	700 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)自動車関連の店舗や事業所が中心となる、やや店舗連担性の低い路線商業地域である。広島都市圏西部を南北に繋ぐ石内バイパス沿いで車両通行量は多く、当面は概ね同様の利用形態で推移していくものと予測する。 (2)石内バイパス沿いに存し、車両交通が比較的多い、自動車販売店等の店舗が散在する路線商業地域である。地域内に格別の変動要因はなく、当面は商況の安定した商業地域として推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道型店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万1,338 円 1平米 7万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万1,338円 1平米 7万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)区内人口・世帯数は増加傾向で推移。商業地は飲食系の業種に新型コロナの影響は見られるが、供給不足から区南部の幹線沿いを中心に需要は底堅い。 (2)全国的には新型コロナの感染抑制と経済活動の両立の進展によって、景気は穏やかに持ち直しつつある。佐伯区でも同様に景気は持ち直し傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られないが、五日市地区と西風新都地区を繋ぐ幹線道路沿いで車両通行量は多く、安定した不動産需要が認められる。 (2)石内バイパス沿いに存し、車両交通が多い安定的な路線型商業地域であり、地域要因に格別の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	安佐南２３Ｋ７１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐南区
地域	広島県広島市佐伯区五日市町大字石内字高田４１９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,522 円／平米 35万8,774 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,881 円／平米 37万6,491 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,578 円／平米 23万6,637 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,600 円／平米 23万6,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	北
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	佐伯２３Ｋ７１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区五日市町大字石内字高田４１９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万496 円／平米 29万9,180 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,228 円／平米 32万8,048 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,009 円／平米 23万8,062 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,000 円／平米 23万8,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	佐伯２１Ｔ８１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市佐伯区
地域	広島県広島市佐伯区五日市町大字石内字高田４１９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,899 円／平米 28万3,982 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,969 円／平米 31万662 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,897 円／平米 23万7,691 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,900 円／平米 23万7,701 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	安佐南２２Ｔ７１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	広島市安佐南区
地域	広島県広島市佐伯区五日市町大字石内字高田４１９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,487 円／平米 28万9,232 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,765 円／平米 36万9,495 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,246 円／平米 23万8,845 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,200 円／平米 23万8,693 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等3
特別な事情