路線価 (2023) 広島県呉市阿賀北4-822-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市阿賀北４丁目８２２番１８
価格時点	2023 年
駅名	安芸阿賀駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	606万 円 (129 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	605万 円 (129 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,051 円／坪 1平米 4万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ呉線沿線の内、阿賀・広地区の丘陵地の住宅地域を中心とする圏域。狭隘な道路が多く、地縁的選好性の強い地域性もあって、需要者は阿賀・広地区周辺の居住者が大半を占め圏域外からの需要は少ない。高齢化と自家用車に依存する生活環境から、平地の住宅需要は根強い、反面丘陵地の不動産需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は、土地は１３０㎡程度で６００万円、新築の戸建住宅は２，５００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は、阿賀地区を中心に、東は黒瀬川までの広地区、西は呉越え峠周辺までの住宅地域ないしは混在地域一円と判定した。典型的な需要者は、上記圏域において地縁を有する個人等であり、外部からの流入は限られている。休山トンネルの開通以来、呉越え峠の通行車両は減少の一途を辿っており、不動産需要は低調である。需要の中心価格帯について、土地で６００万円～８００万円程度、新築の戸建住宅で２，２００万円～２，７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 阿賀地区の北部丘陵地に位置する旧態依然とした住宅地域で、狭隘な道路が多く生活利便性に劣る。賃貸市場は未成熟のため収益還元法は適用しなかった。係る地域性より不動産市場は低迷し、近隣周辺に取引事例が少ないことから、同一需給圏内において広域的に収集した取引事例より比準価格を求めた。比準価格は代表標準地の価格を規準した価格と均衡を得ているので、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は、自己居住目的での取引を中心とするエリアであり、画地の規模等から、賃貸アパート等を想定することは現実的ではないため、収益価格の試算を断念した。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で信頼性が高い。それゆえ、代表標準地を規準とした価格からの検討を踏まえ、比準価格を採用し、市場の需給動向をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	安芸阿賀駅北西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	39 坪 (129 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市阿賀北４丁目８２２番１８
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	土砂災害警戒区域等に指定されている、道路配置の劣る丘陵地の既成住宅地域。
街路	基準方位北、３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)丘陵地の既成住宅地域で平地に較べ生活利便性に劣り特段の地域変動要因は予見されず、今後も同程度の住環境を維持するものと予測する。地価水準は平地に比し需要は弱く引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (2)小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成度を高めており、当面は現在の住環境を維持するものと思料する。地価は当面下落基調を続けるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万5,051 円 1平米 4万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 15万8,027円 1平米 4万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万5,051円 1平米 4万6,900円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 15万8,027円 1平米 4万7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)呉市の主要企業である日本製鉄呉製鉄所の操業が停止した。また三菱重工業呉工場は事業を縮小した。 (2)日本製鉄呉製鉄所の閉鎖方針と、新型コロナの影響などにより、回復過程にあった地域経済は転換点を迎えている。
地域要因
(1)阿賀地区北部の丘陵地の住宅地にあって、道路条件が悪く、需要者は阿賀地区に地縁性を有する個人に限定され、平地部に比較し需要は弱い。 (2)幹線道路背後の住宅地であるが、当該幹線道路の通行量が減少傾向にあるなかで、需要は弱含み。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２２Ｔ５８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市阿賀北４丁目８２２番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,697 円／平米 16万992 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,350 円／平米 17万6,375 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,870 円／平米 14万8,340 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,900 円／平米 14万8,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２３Ｋ４５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市阿賀北４丁目８２２番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,745 円／平米 16万4,457 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,071 円／平米 17万8,759 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,493 円／平米 15万3,706 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,500 円／平米 15万3,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２３Ｋ９４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市阿賀北４丁目８２２番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,056 円／平米 16万8,791 円／坪
推定価格 平米 坪	5万801 円／平米 16万7,948 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,382 円／平米 15万9,951 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	呉２３Ｋ５８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市阿賀北４丁目８２２番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,282 円／平米 14万3,090 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,892 円／平米 14万1,801 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,193 円／平米 15万9,326 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情