路線価 (2023) 広島県呉市広白岳4-13735-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市広白岳４丁目１３７３５番１１
価格時点	2023 年
駅名	広駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	723万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	721万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,316 円／坪 1平米 4万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、広白岳・白石地区を中心に、広地区縁辺部、仁方地区内の住宅地域ないしは混在地域一円と判定した。典型的な需要者は、市内への通勤者等であるが、一部に住み替え需要も認められる。広地区中心平坦部の需要は旺盛であるが、縁辺部の需要動向は芳しくない。需要の中心価格帯について、土地で７００万円～８００万円程度、新築の戸建物件で２，４００万円～２，８００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、呉市広地区の平地住宅地域の内縁辺部を中心とする圏域である。主たる需要者は呉市内の企業等に通勤する第一次取得者世帯である。周辺地域は元々農地が中心ではあり、ややスプロール的な開発が見受けられる。土砂災害警戒区域内に位置し、広地区中心部からも距離があるため、宅地化がやや遅れている。地価水準は弱含みが続いており、土地価格は７００万円程度、新築の戸建物件では総額で２，５００万円程度が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は、戸建住宅地域で自用目的での取引が中心であり、収益性に着目した取引はほとんど見られない。このため、賃貸市場が形成されておらず、収益価格の試算は断念した。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で説得力が高い。それゆえ、比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域はスプロール的に宅地開発が進んでいる自用目的の戸建住宅を主体とする住宅地域である。当該地域性より、居住の快適性及び利便性が重視された価格形成がなされている。比準価格は実際の取引事例を基礎として試算されており、信頼性の高い試算価格である。賃貸需要が弱く、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用できなかった。代表標準地との均衡性に留意し、比準価格を以って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	広駅南東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	44.2 坪 (146 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、駐車場の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市広白岳４丁目１３７３５番１１
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	20 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	17 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、当面は現在の住環境を維持するものと思料する。 (2)広地区東部の山裾付近に位置する一般住宅を中心とし、周辺には農地も介在する住宅地域である。広地区中心部やＪＲ駅からはやや距離がある。当面はほぼ現状維持的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万3,316 円 1平米 4万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 16万4,969円 1平米 4万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万3,316円 1平米 4万9,400円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 16万4,969円 1平米 4万9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本製鉄呉製鉄所の閉鎖方針と、新型コロナの影響などにより、回復過程にあった地域経済は転換点を迎えている。 (2)日本製鉄瀬戸内製鉄所呉地区が令和５年に閉鎖されることが予定されている。当該影響を受け、地域経済は低迷しており、不動産需要は弱い。
地域要因
(1)広地区中心部への接近性にやや劣後し、土砂災害の懸念も払拭できないことから、需要は弱い。 (2)土砂災害警戒区域に存しており、利便施設等からもやや距離を有しているため、地価は弱含みでの推移が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２３Ｋ９４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市広白岳４丁目１３７３５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,056 円／平米 16万8,791 円／坪
推定価格 平米 坪	5万801 円／平米 16万7,948 円／坪
標準価格 平米 坪	5万50 円／平米 16万5,465 円／坪
査定価格 平米 坪	5万100 円／平米 16万5,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２２Ｔ９４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市広白岳４丁目１３７３５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,308 円／平米 15万3,094 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,012 円／平米 18万5,176 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,700 円／平米 16万4,308 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,700 円／平米 16万4,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２２Ｔ９４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市広白岳４丁目１３７３５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,251 円／平米 13万6,376 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,248 円／平米 17万2,732 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,423 円／平米 16万86 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	呉２２Ｔ９４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市広白岳４丁目１３７３５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,424 円／平米 14万3,560 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,752 円／平米 15万7,868 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,587 円／平米 16万3,935 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情