路線価 (2023) 広島県呉市中央5-2-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市中央５丁目２番１２
価格時点	2023 年
駅名	呉駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 31万4,070 円
1平米当たり	1平米 9万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億4,600万 円 (997 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億4,600万 円 (997 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万2,676 円／坪 1平米 14万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は呉市の利便性の優れた平坦地の住宅地域及び商住混在地域。需要者の中心は、小規模画地が市内の高額所得者または中小法人、大規模画地がマンション開発業者である。呉市内は大規模地が少なく、需要は近年高いもののやや陰りが見られる。土地価格は、坪あたり４０万～６０万程度が取引の中心価格帯と推定されるが、取引事情により幅は幾分広い。 (2) 同一需給圏は、呉市中心市街地内の幹線道路沿道等に形成される住商混在地域の存する圏域。需要者としては個人または地場の中小法人もあるが、一定規模以上であればマンション業者が中心となる。周辺の傾斜地住宅地域等からの住み替え需要も高いが、景気動向も影響しマンション開発計画はやや減少傾向となっている。立地や規模により価格差は大きいが、更地としての周辺の土地価格は周辺では坪あたり４０～５５万程度が需要の中心と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は、共同住宅、一般住宅、小規模事業所等が混在する地域であり、大規模画地は大部分が開発業者主導による価格形成がなされている。よって、前年公示価格、需給動向等にも留意のうえ、大規模画地の取引事例に基づいた比準価格及び投資採算性からの開発法による価格をほぼ同等と判断し、両価格の中庸値を採用して、上記価格を鑑定評価額と決定した。 (2) 共同住宅地を念頭に代替競争性のある事例を採用した比準価格は、市場の実態を反映しており客観的で信頼性が高い。また市場参加者としてマンション開発業者が想定される市場であり、開発法による価格は投資採算性を反映して説得力を有する。本件では、比準価格と開発法による価格の規範性は同程度と判断し、さらに周辺標準地等との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のように決定した。
交通
交通施設	呉駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	301.6 坪 (997 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市中央５丁目２番１２
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	40 m
面積	800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	共同住宅が増加しつつある住宅地域
街路	基準方位北１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)生活利便性の高い市街地の住宅地域であり、低層の一般住宅地より、徐々に中高層の共同住宅地に移行すると予測される。 (2)戸建住宅や小規模事業所、共同住宅が混在する呉市中心部商業地に近接した混在住宅地域である。居住環境や利便性に優れるため、今後は土地の高度利用が進み地域が熟成していくと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)呉市は製造業を中心とする産業都市で、原油高騰の影響で先行きの不透明感があり、人口減少、高齢化が進行中である。 (2)呉市の主要企業である日本製鉄呉製鉄所の操業が停止した。また三菱重工業呉工場は事業を縮小した。
地域要因
(1)一般住宅、共同住宅、事業所等が建ち並ぶ地域である。画地規模が大きいものは、共同住宅としての敷地利用が多い。 (2)呉市中心市街地に存し利便性に優る地域であるためマンション用地としての需要はあるものの、マンション需要はやや伸びを欠いてきている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２２Ｔ５８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市中央５丁目２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,759 円／平米 32万3,191 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,656 円／平米 46万1,703 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,475 円／平米 48万940 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２２Ｔ５８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市中央５丁目２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,657 円／平米 35万2,608 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,657 円／平米 35万2,608 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,599 円／平米 41万1,924 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２３Ｋ５８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市中央５丁目２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,748 円／平米 52万1,515 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,748 円／平米 52万1,515 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,341 円／平米 52万6,781 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	呉２３Ｋ９４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市中央５丁目２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,540 円／平米 33万5,691 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,436 円／平米 41万1,385 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,087 円／平米 48万6,270 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	呉２２Ｔ８９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市中央５丁目２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万339 円／平米 33万1,721 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,617 円／平米 39万5,454 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,224 円／平米 49万29 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情