路線価 (2023) 広島県呉市西中央5-69外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市西中央５丁目６９番外
価格時点	2023 年
駅名	呉駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 32万3,988 円
1平米当たり	1平米 9万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,900万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,900万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万6,638 円／坪 1平米 12万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、呉市中心部近郊の平坦地から緩傾斜地にかけての住宅地域一円と判定される。典型的な需要者は、同一需給圏内の一次取得者層であるが、近隣地域の標準的な敷地規模からは高額所得者が中心となるものと考えられる。生活利便性に富むエリアでは新規宅地供給の余地は少ないことから、潜在的な需要は高い。画地規模等で幅は見られるものの、２００㎡程度の土地で２，５００万円前後、新築の戸建物件で４，５００万円までが中心価格帯と判定される。 (2) 同一需給圏は、呉市中心部に近く利便性が高い平地部及び緩傾斜の住宅地域が存する圏域である。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人や呉市内の高額所得者が多い。外縁部の傾斜地とは異なり平坦部周辺における宅地の供給は少なく、その希少性から潜在的需要は高い。土地は１５０～２３０㎡で１８００～３０００万円程度、新築戸建住宅は３５００～４５００万円程度が取引の中心価格帯と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパートを想定した収益還元法を適用したが、土地価格に見合う賃料市場が形成されていないこともあり収益価格は低位に試算された。また、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であることから自用目的での取引が中心であり、収益性が価格指標となる程度は低い。したがって、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との均衡性にも留意の上、実際の取引事例から試算することによって市場実態を表した比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 画地規模の大きい一般住宅を主体とする閑静な住宅地域で、土地価格に見合った賃料水準が未形成である等のため、共同住宅は少なく、賃収目的の物件取引は見られない。快適性を指向する住宅地域であり自用取引が大半で、取引価格の決定は比準価格中心でなされていることを考慮し、本件では、信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡等を検討のうえ、上記のように鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	呉駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模一般住宅の多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	176 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市西中央５丁目６９番外
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	176 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)比較的閑静な住宅地として既に熟成しているが、敷地を細分化した上での新規分譲も見受けられている。中心部近郊の利便性良好な地域であり選好性も認められることから、地価は安定的に推移するものと予測される。 (2)中心市街地近くに位置し、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な緩傾斜地の住宅地域である。利便性・快適性ともに高い地域で、近年は区画細分化を伴った住宅建築も見られるが、今後も良好な住環境を維持すると思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の終息も見通せない中、基幹産業の一つである製鉄所の全面閉鎖まで１年を切り、市の全般的な景気動向は不透明感を強めている。 (2)広島県の景気は住宅や設備投資も含め緩やかに持ち直している。呉市の人口は全体で年間約２．０％減少、中央地区は約０．２％減少。
地域要因
(1)地勢面から地域としての広がりは欠けるが、その反面で閑静な住環境が保たれており、需要は底堅いものと認められる。 (2)傾斜地の住宅地であるが、呉市内中央部の閑静な住宅地域で生活利便性も良好であり、住宅地としての選好性が強い。区画細分割での需給もある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２２Ｔ５８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市西中央５丁目６９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,527 円／平米 45万1,358 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,713 円／平米 47万5,115 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,404 円／平米 41万4,586 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２２Ｔ５８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市西中央５丁目６９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,698 円／平米 37万2,580 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,220 円／平米 41万3,977 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,896 円／平米 42万9,436 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２３Ｋ４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市西中央５丁目６９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,384 円／平米 35万5,012 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,576 円／平米 36万2,258 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,078 円／平米 40万284 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	76 ％
基準容積率	230 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	呉２２Ｔ５８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市西中央５丁目６９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,045 円／平米 36万503 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,154 円／平米 36万863 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,020 円／平米 38万256 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	呉２３Ｋ５８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市西中央５丁目６９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,030 円／平米 36万7,065 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,874 円／平米 38万6,385 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,865 円／平米 41万2,804 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情