路線価 (2023) 広島県呉市内神町130 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市内神町１３０番
価格時点	2023 年
駅名	呉駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万9,603 円 1平米 7万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万9,272 円／坪 1平米 7万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、内神地区を中心に、市内中心市街地に近接した住宅地域ないしは混在地域一円と判定した。需要者は、市内や隣接市町への通勤者等の一次取得者層が典型的であるが、一部には住み替え需要も見られる。中心市街地への良好なアクセスが好感され潜在的な需要が認められるが、地域経済が転換点を迎える中で需要は弱含んでいる。需要の中心価格帯は、土地のみで１，０００万円～１，５００万円、新築戸建で２，９００万円～３，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、呉市の中央地区及びその外縁の丘陵部一帯であると判定した。需要者の中心は、地縁者や呉市内等に通勤する第一次住宅取得者であり、圏外からの転入者は少ない。平坦部に比し利便性は劣るものの、値頃感から丘陵部にあって比較的利便性の高い地域への住宅地需要が高まりつつある。土地は２００㎡で１，５００万円程度、新築建売物件の取引で３，０００万円台前半が中心価格帯となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は、戸建住宅地域で自用目的での取引が中心であり、収益性に着目した取引はほとんど見られない。このため、賃貸市場が形成されておらず、収益価格の試算は断念した。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で説得力が高い。それゆえ、代表標準地からの検討を踏まえつつ、比準価格を採用し、市場の需給動向等を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域はアパートも散見されるが、戸建住宅が中心の住宅地域である。快適性が重視される自用目的の戸建住宅需要が取引の中心であり、画地規模も小さく事業収支の観点からアパート等を想定することが非現実的であるため、収益還元法は適用しなかった。市場の実態を反映した実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡、広域的な地価バランス、需給動向に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	呉駅北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市内神町１３０番
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	呉市中心市街地北方背後の既成住宅地域
街路	基準方位　北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模住宅を中心とする住宅地域として安定しており、特段の地域変動要因は見当たらないことから、当面は現状の土地利用状況を維持するものと思料する。 (2)丘陵地の熟成度の高い既成住宅地域で、平坦部の少ない呉市にあって、中心市街地に近い丘陵部の住宅地に対する需要は比較的高いものの少子高齢化の影響を受け、地価は弱含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万9,603 円 1平米 7万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万9,272 円 1平米 7万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万9,603円 1平米 7万5,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 25万264円 1平米 7万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万9,272円 1平米 7万5,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 25万264円 1平米 7万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)呉市は製造業を中心とする産業都市で、原油高騰の影響で先行きの不透明感があり、人口減少、高齢化が進行中である。 (2)呉市の主要企業である日本製鉄呉製鉄所の操業が停止した。また三菱重工業呉工場は事業を縮小した。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動は見当たらないが、地域経済が転換点を迎えるなかで、需給動向は緩慢な動きとなっている。 (2)丘陵部の熟成した住宅地で呉市中心部への接近性に優れるが、少子高齢化の影響を受け地価は下落傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２３Ｋ５８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市内神町１３０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,437 円／平米 17万51 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,982 円／平米 17万8,464 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,462 円／平米 25万2,783 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,500 円／平米 25万2,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２２Ｔ４５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市内神町１３０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,698 円／平米 28万12 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,698 円／平米 28万12 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,166 円／平米 24万5,193 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,200 円／平米 24万5,305 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	82 ％
基準容積率	208 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２２Ｔ５８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市内神町１３０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,045 円／平米 36万503 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,154 円／平米 36万863 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,492 円／平米 25万2,883 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,500 円／平米 25万2,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	呉２２Ｔ４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市内神町１３０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,519 円／平米 26万2,890 円／坪
推定価格 平米 坪	8万736 円／平米 26万6,913 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,617 円／平米 24万6,684 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,600 円／平米 24万6,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	呉２３Ｋ５８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市内神町１３０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万75 円／平米 16万5,548 円／坪
推定価格 平米 坪	5万75 円／平米 16万5,548 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,748 円／平米 24万3,811 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,700 円／平米 24万3,652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情