路線価 (2023) 広島県呉市新宮町416-30外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市新宮町４１６番３０外
価格時点	2023 年
駅名	川原石駅 から 570m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	790万 円 (131 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万9,352 円 1平米 6万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	791万 円 (131 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万9,682 円／坪 1平米 6万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市街地西方の丘陵地及びその周辺に広がる住宅地域である。中心となる需要者は、呉市中心部等への通勤利便性を重視する一次住宅取得者層が想定される。呉市の人口は減少傾向が続いており中心市街地周辺地域では需要は減少している。中心となる価格帯は、土地は１５０㎡程度で９００万円前後、新築戸建物件で総額２，５００～３，０００万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ川原石駅を最寄とする住宅地域を中心に呉市西部圏域に所在する住宅地域一帯である。主な需要者は当該地区に地縁的選好性を有する個人であり、他地区からの転入は少ない。新規の宅地供給は、同地区の平坦部を中心に多少見られるが、需要は地元需要が中心であり限定的である。土地で８００～１０００万円程度、新築戸建て物件で２，５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は戸建住宅利用を中心とした地域であり、地区内は持家指向を反映した自用目的の取引が主で、比準価格主導型の地価形成の中で底堅く推移している。周辺では収益目的の賃貸物件は見受けられず収益還元法の適用は断念した。したがって、近時の不動産市場の実態を表象する比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡及び直近の地域動向等に充分留意のうえ比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、高台に開発された一般住宅の多い住宅地域で、共同住宅としての利用はほとんど見られず、主な需要者も自己使用を目的とする個人が多くを占めていることから収益還元法は適用できなかった。比準価格は、対象不動産の市場における流通性の観点から、説得力の高い取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。よって本件は、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川原石駅西方
距離	570 m
土地の状態
土地面積	39.6 坪 (131 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高台に所在する一般住宅を中心とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市新宮町４１６番３０外
標準地の範囲
東	45 m
西	120 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地中心からやや遠隔となる市街地西端付近の低丘陵地に存する熟成した住宅団地である。特段の変動要因はなく地域は静態的で、現状を維持して推移すると予測する。 (2)中心市街地外延部の既成住宅地域として熟成している。地域に格別の変動要因はないため、当面は現状を維持すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万9,352 円 1平米 6万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万9,682 円 1平米 6万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万9,352円 1平米 6万300円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万9,682円 1平米 6万400円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)呉市の主要企業である日本製鉄呉製鉄所の操業が停止した。また三菱重工業呉工場は事業を縮小した。 (2)製鉄所閉鎖予定や人口減少の影響により需要は全体的に弱含みである。また利便性の劣る地域の需要は特に弱く、地価の二極化が進行している。
地域要因
(1)市街地西方の高台に位置する熟成した小規模住宅団地で、地勢的にはやや劣るが利便性に優れ、地域に特段の変化はない。 (2)市街地の外縁部に位置し、ＪＲ呉線及び幹線道路によって地域が分断されている。傾斜地に存することもあり需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２２Ｋ９０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市新宮町４１６番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,186 円／平米 23万8,647 円／坪
推定価格 平米 坪	7万887 円／平米 23万4,352 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,123 円／平米 20万8,685 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,100 円／平米 20万8,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２３Ｋ５８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市新宮町４１６番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万491 円／平米 19万9,983 円／坪
推定価格 平米 坪	6万68 円／平米 19万8,585 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,758 円／平米 19万948 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,800 円／平米 19万1,087 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２３Ｋ５８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市新宮町４１６番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,381 円／平米 14万112 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,211 円／平米 13万9,550 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,142 円／平米 19万2,217 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,100 円／平米 19万2,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	呉２２Ｔ４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市新宮町４１６番３０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,305 円／平米 16万3,002 円／坪
推定価格 平米 坪	5万271 円／平米 16万6,196 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,448 円／平米 20万6,453 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,400 円／平米 20万6,294 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情