土地路線価格
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路線価 (2023) 広島県呉市安浦町内海南2-3235-1 坪・平米

2023
路 線 価
広島県 呉市
広島県呉市安浦町内海南2丁目3235番1 (呉)
  • 周辺状況: 住宅地 (農家住宅の中に空地等が見られる住宅地域)
  • 安浦駅 から 870m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 広島県 呉市広島県呉市安浦町内海南2丁目3235番1
価格時点 2023
駅名 安浦駅 から 870m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
1,500万
(515 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 9万6,535
1平米 2万9,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月07日
鑑定評価額 総額
1,500万
(515 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 9万6,535 円/坪
1平米 2万9,200 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、安浦町を中心に、周辺市町を含む戸建住宅地域ないしは農家住宅地域の範囲と判定した。需要者の中心は、地縁ないしは血縁を有する個人等自己居住目的のエンドユーザーで、外部からの転入は限られる。過疎・高齢化が進む地域で大型商業施設も撤退し、利便性は低迷している。成約取引数が少なく価格もばらばらであることから、需要の中心となる価格帯は見出せなかった。

(2) 同一需給圏は、安浦地区を中心とした呉市東部の地域を圏域とする。需要者は、安浦地区及びその周辺部に地縁性のある個人が中心で、域外からの転入は少ない。人口減少、高齢化が進んでいる地域であり、安浦地区の先行きが不透明感であることから、不動産市況は停滞しており、地価は、前年同様の下落基調にある。取引は少なく、規模等による個別性が強いことから、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は、自己居住目的での取引を中心とするエリアであって、賃貸用アパート等の収益物件はほとんど見られない。このため、賃料水準を把握できず、収益価格の試算は断念した。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で信頼性が高い。それゆえ、比準価格を採用し、市場の需給動向をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格は、安浦地区の住宅地域に所在する取引事例を中心に求められており、市場実態を反映する実証性の高い価格といえる。一方、当該地域は周辺に農地等も介在し、収益目的の賃貸物件もほとんど見受けられないなど、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。したがって、比準価格を標準とし、周辺不動産市場の動向や前年価格とのバランスの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 安浦駅西方
距離 870 m
土地の状態
土地面積 155.8 坪 (515 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 農家住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 3.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 土砂災害警戒区域(土砂災警区域)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 呉市広島県呉市安浦町内海南2丁目3235番1
標準地の範囲
50 m
西 100 m
50 m
100 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 20 m
奥行き 25 m
面積 500 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 農地も見られる住宅地域
街路 基準方位北3.8m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 土砂災害警戒区域(土砂災警区域)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅等を中心とする住宅地域で特段の地域変動要因は見当たらないものの、過疎・高齢化の進む地域のため、地価は当面下落基調で推移するものと予測する。

(2)呉市の東端部、安浦地区中心部西側の住宅地域である。農地等も介在する住宅地で、発展要因もなく、呉市郊外域における不動産需要が停滞するなかで、地価は下落基調で推移すると予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 9万6,535
1平米 2万9,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 9万6,535
1平米 2万9,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 9万6,535
1平米 2万9,200
前年から次年への変動率 -2.7 %
2022年
1坪 9万9,180
1平米 3万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 9万6,535
1平米 2万9,200
前年から次年への変動率 -2.7 %
2019年
1坪 9万9,180
1平米 3万
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)呉市は製造業を中心とする産業都市で、原油高騰の影響で先行きの不透明感があり、人口減少、高齢化が進行中である。

(2)呉市の主要企業である日本製鉄呉製鉄所の操業が停止した。また三菱重工業呉工場は事業を縮小した。

地域要因
(1)過疎・高齢化が進む地域で、主要商業施設の撤退の影響もあり、需要は弱い。

(2)安浦地区中央西部に形成された住宅地域で、呉市郊外域における不動産需要が停滞するなかで、地価は弱含みで推移している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 呉22T94
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 広島県
市区町村 呉市
地域 広島県呉市安浦町内海南2丁目3235番1
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 準住居地域
価格
取引価格 平米
1万4,343 円/平米
4万7,418 円/坪
推定価格 平米
2万2,090 円/平米
7万3,030 円/坪
標準価格 平米
2万9,811 円/平米
9万8,555 円/坪
査定価格 平米
2万9,800 円/平米
9万8,519 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 西
側道幅員1 4 m
側道方位2
側道幅員2 4 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 呉22T94
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 広島県
市区町村 呉市
地域 広島県呉市安浦町内海南2丁目3235番1
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
3万400 円/平米
10万502 円/坪
推定価格 平米
3万152 円/平米
9万9,683 円/坪
標準価格 平米
2万8,909 円/平米
9万5,573 円/坪
査定価格 平米
2万8,900 円/平米
9万5,543 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 呉22T94
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 広島県
市区町村 呉市
地域 広島県呉市安浦町内海南2丁目3235番1
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
3万3,295 円/平米
11万73 円/坪
推定価格 平米
3万2,629 円/平米
10万7,871 円/坪
標準価格 平米
2万9,555 円/平米
9万7,709 円/坪
査定価格 平米
2万9,600 円/平米
9万7,858 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 呉22T94
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 広島県
市区町村 呉市
地域 広島県呉市安浦町内海南2丁目3235番1
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
3万851 円/平米
10万1,993 円/坪
推定価格 平米
3万49 円/平米
9万9,342 円/坪
標準価格 平米
2万9,373 円/平米
9万7,107 円/坪
査定価格 平米
2万9,400 円/平米
9万7,196 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 底地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 呉23K94
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 広島県
市区町村 呉市
地域 広島県呉市安浦町内海南2丁目3235番1
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 準住居地域
価格
取引価格 平米
2万2,966 円/平米
7万5,926 円/坪
推定価格 平米
2万2,329 円/平米
7万3,820 円/坪
標準価格 平米
2万8,701 円/平米
9万4,886 円/坪
査定価格 平米
2万8,700 円/平米
9万4,882 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 1.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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