路線価 (2023) 広島県呉市苗代町字岡ノ台560-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市苗代町字岡ノ台５６０番１外
価格時点	2023 年
駅名	呉駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (817 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (817 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円／坪 1平米 1万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、呉市北部及び東広島市・熊野町の市街化調整区域を中心とする圏域。周辺には事業所等も多く見受けられるが、市街化調整区域としての特性や立地条件から利用用途が制約され、需要者は地元居住者を主体に地縁性を有する地元の出身者等が中心で、同一需給圏外からの需要は少ない。周辺では新規の宅地の供給も少なく縁故絡み等の取引が多くなっている。取引価格は画地規模や立地条件によりばらつきが多く、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、苗代地区を中心に、呉市北部および隣接周辺市町の郊外縁辺部に所在する住宅地域ないしは混在地域一円を含む範囲と判定した。需要者は、圏内に地縁や血縁をもつ関係者が中心であり、圏域外からの転入は限定的である。農業従事者の高齢化と後継者不足が続くなかで、宅地需要は低迷している。このような状況下にあることから不動産取引は少なく需要者の中心価格帯は把握できなかった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、農地が多い中に農家、一般住宅が建つ住宅地域であり、周辺にアパート等は見られず賃貸市場が成立していないために収益価格は試算し得なかった。自己使用目的の取引が中心となる地域であり、市場で実際に成立した代替競争性の見られる取引により求めた比準価格は十分な説得力を有している。市場の動向、前年価格とのバランス並びに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当地域は、農家住宅地域で自用目的での取引が中心であり、収益性に着目した取引はほとんど見られない。このため、賃貸市場が形成されておらず、収益価格の試算を断念した。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で説得力が高い。それゆえ、比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	呉駅北方
距離	12000 m
土地の状態
土地面積	247.1 坪 (817 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が見られる農地の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市苗代町字岡ノ台５６０番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	300 m
南	200 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)呉市北部の丘陵地に存する市街化調整区域内の農家集落地域であり、付近の大規模工業団地を中心に事業所進出も見られるものの、今のところ人口等の変動は見られず、今後も現状を維持しつつ推移すると思われる。 (2)市街化調整区域内の農家住宅を中心とする地域として安定的である。流入人口の減少などにより、当面地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)広島県の景気は住宅や設備投資も含め緩やかに持ち直している。呉市の人口は全体で年間約２．０％減少、昭和地区は約１．８％減少。 (2)日本製鉄呉製鉄所の閉鎖方針と、新型コロナの影響などにより、回復過程にあった地域経済は転換点を迎えている。
地域要因
(1)市街化調整区域の農家集落地域において、苗代地区の世帯数はこの１年間で微増しているが、人口は微減となっている。 (2)当市内北部に位置する農家集落地域として静態的であり、特段の地域変動要因は見当たらない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２３ｋ９０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市苗代町字岡ノ台５６０番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,643 円／平米 4万1,798 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,848 円／平米 6万5,617 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,096 円／平米 5万6,519 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２２Ｔ９０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市苗代町字岡ノ台５６０番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,727 円／平米 1万5,627 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２３ｋ９０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市苗代町字岡ノ台５６０番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,554 円／平米 3万1,586 円／坪
推定価格 平米 坪	2万314 円／平米 6万7,158 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,122 円／平米 5万3,299 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	東広島２３Ｋ７０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県呉市苗代町字岡ノ台５６０番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,677 円／平米 4万5,216 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,622 円／平米 4万5,034 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,730 円／平米 5万2,003 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情