路線価 (2023) 広島県呉市焼山中央1-2313-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市焼山中央１丁目２３１３番５
価格時点	2023 年
駅名	呉駅 から 7200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,970万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万6,710 円 1平米 7万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,970万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万6,710 円／坪 1平米 7万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、焼山地区を中心に、安芸郡熊野町ないしは呉市内のやや縁辺部に所在する商業地域ないしは混在地域一円と判定した。需要者は、中小法人のほか、チェーン展開する事業法人等が想定される。呉平谷線バイパス開通とバイパス沿いに出店した商業店舗等との競合により、既存商業地域の繁華性はやや弱い。成約取引数が少なく価格もばらばらであることから、需要の中心となる価格帯は見出せなかった。 (2) 同一需給圏は、焼山地域を中心に、安芸郡熊野町や呉市内の縁辺部に所在する商業地域及び混在地域一円である。主な需要者は中小法人のほか、チェーン展開する事業法人等が想定される。呉平谷線バイパス開通とバイパス沿いに出店した商業店舗等との競合により、既存商業地域の繁華性は弱含んでいる。成約取引数が少なく規模により価格も異なることから、市場の中心価格帯は見出せなかった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は、小売店舗等が建ち並ぶ旧県道沿いの商業地域であり、収益価格は本来重視すべき価格である。しかし、当地域は自用物件が多いこともあり、事業用物件にかかる賃貸市場が成熟度が高くなく、収益価格の信頼性はやや劣る。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で説得力が高い。それゆえ、比準価格に基づき、収益価格を参考に留め、市場の需給動向をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は中層の店舗等が建ち並ぶ商業地域である。自用の店舗としての需要が主で、また賃料水準は低く地価に見合った賃料の設定が困難であるため、収益価格は低位に求められた。比準価格は対象不動産の市場における流通性の観点から、規範性の高い取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。よって、比準価格を中心とし、収益価格は参考に留め、前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	呉駅北方
距離	7200 m
土地の状態
土地面積	83.2 坪 (275 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	診療所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ旧県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市焼山中央１丁目２３１３番５
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	200 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	９．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)呉平谷線バイパス沿いの店舗との競合などにより、旧来からの中心商業地域の地位は相対的に低下しており、地価は当面弱含むと予測する。 (2)当該地域は中層の店舗が建ち並ぶ商業地域で、地域に格別の変動要因はないため現状を維持すると予測する。呉平谷線バイパス沿いの店舗との競合等により、旧来からの中心商業地域の地位は相対的に低下している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万6,710 円 1平米 7万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万6,710 円 1平米 7万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万6,710円 1平米 7万1,600円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2022年	1坪 24万5,305円 1平米 7万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万6,710円 1平米 7万1,600円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2019年	1坪 24万5,305円 1平米 7万4,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本製鉄呉製鉄所の閉鎖方針と、新型コロナの影響などにより、回復過程にあった地域経済は転換点を迎えている。 (2)製鉄所閉鎖予定や人口減少の影響により需要は全体的に弱含みである。また利便性の劣る地域の需要は特に弱く、地価の二極化が進行している。
地域要因
(1)中堅のディスカウントストアの新規出店があったものの、現状においてその波及効果は局所的なものに留まっていると言わざるを得ない。 (2)焼山地区の中心的な商業地域である。地域の高齢化や人口減少の影響により宅地需要は弱く、地価は下落基調が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２２Ｋ５８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市焼山中央１丁目２３１３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,645 円／平米 17万4,044 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,325 円／平米 18万9,516 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,198 円／平米 23万8,687 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,200 円／平米 23万8,693 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２２Ｋ５８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市焼山中央１丁目２３１３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,073 円／平米 13万9,093 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,316 円／平米 13万6,591 円／坪
標準価格 平米 坪	7万868 円／平米 23万4,290 円／坪
査定価格 平米 坪	7万900 円／平米 23万4,395 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	熊野２３Ｋ７６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	安芸郡熊野町
地域	広島県呉市焼山中央１丁目２３１３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,560 円／平米 15万621 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,781 円／平米 15万4,658 円／坪
標準価格 平米 坪	7万666 円／平米 23万3,622 円／坪
査定価格 平米 坪	7万700 円／平米 23万3,734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	熊野２２Ｔ１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	安芸郡熊野町
地域	広島県呉市焼山中央１丁目２３１３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,928 円／平米 27万854 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,839 円／平米 27万3,866 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,793 円／平米 24万654 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,800 円／平米 24万677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情