路線価 (2023) 広島県呉市音戸町北隠渡1-695-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市音戸町北隠渡１丁目６９５番２外
価格時点	2023 年
駅名	呉駅 から 9200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3,150万 円 (575 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万838 円 1平米 5万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,120万 円 (575 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,516 円／坪 1平米 5万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、音戸町の存する倉橋島を中心に宮原地区や警固屋地区等の呉市南東部の幹線沿いにおける商業地域及びその背後の商住混在地域一帯である。需要者は特に島嶼部にあっては、強い地縁的選好性を持つ個人又は法人にほぼ限定され、同一需給圏外からの参入は稀である。音戸町の商業地については、商圏が狭く少子高齢化等により消費購買力も年々低下し、需要減退の一途を辿っている。取引自体も少ないため、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は音戸・倉橋地区の商業・商住混在地域を中心に、本土側の宮原・警固屋地区等の呉市南東部の商業地域及びその背後の商住混在地域一帯である。需要者は圏内に地縁性を有する個人や法人が中心である。呉市との合併以降、本土への人口流出が続き、人口減少及び高齢化が進行している。商圏人口の縮小により、長期の衰退傾向が続いている。島嶼部の商業地域は取引自体が少ないため、取引の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等における実際の事例から試算したものである。本件では、適切な事例の収集選択に苦慮したが、市場性を反映する実証的な価格として一般的には説得力の高い価格である。一方、収益価格は近隣地域の収益性を反映して相当低位に求められたが、対象標準地の如き島嶼部の商業地にあっては収益性を価格指標とする程度は低い。以上より、代表標準地価格との均衡性も踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 数少ない不動産取引のうち、賃貸事業を目的とする市場参加者は少なく、自用目的が殆どである。賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は比準価格と比較して低位に求められた。比準価格は、近隣地域及び周辺の類似地域等に存する事例を収集・選択し、求められた価格で実証的であり、説得力を有する。したがって、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡、前回公示価格との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を以て、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	呉駅南西方
距離	9200 m
土地の状態
土地面積	173.9 坪 (575 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	銀行兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市音戸町北隠渡１丁目６９５番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	200 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	18 m
面積	450 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存街路体系下にある近隣商業地域であり、今後も地域的特性は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は、音戸町全体が少子高齢化等により長期的な衰退傾向にあることから、引続きマイナス基調にある。 (2)音戸地区の中心的な商業地域であるが、人口減少が続いているため、商圏が縮小している。新規の店舗の出店も殆どないため、地価水準は弱含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万838 円 1平米 5万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万9,516 円 1平米 5万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万838円 1平米 5万4,700円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 18万6,128円 1平米 5万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万9,516円 1平米 5万4,300円
前年から次年への変動率 -3.6 ％
2019年	1坪 18万6,128円 1平米 5万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)少子高齢化の進行に加えてコロナ禍も相俟って、島嶼部の雇用環境等は未だ改善の気配を見せず、不動産需要は低迷している。 (2)日本製鉄瀬戸内製鉄所呉地区が令和５年に閉鎖されることが予定されている。当該影響を受け、地域経済は低迷しており、不動産需要は弱い。
地域要因
(1)島嶼部における近隣商業地域であり、背後人口の減少、高齢化等から需要は引続き停滞傾向にある。 (2)島嶼部における近隣商業地域であるが、少子高齢化、人口減少に伴い、経済が停滞しており、地価は下落基調が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２２Ｋ０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市音戸町北隠渡１丁目６９５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,688 円／平米 13万7,821 円／坪
推定価格 平米 坪	4万20 円／平米 13万2,306 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,301 円／平米 17万9,519 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,400 円／平米 18万3,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２３Ｋ９４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市音戸町北隠渡１丁目６９５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,260 円／平米 15万9,548 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,385 円／平米 17万6,491 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２２Ｋ９４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市音戸町北隠渡１丁目６９５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,842 円／平米 19万1,226 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,254 円／平米 18万5,976 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,170 円／平米 17万5,780 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,200 円／平米 17万9,185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情