路線価 (2023) 広島県呉市中通3-4-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市中通３丁目４番２３
価格時点	2023 年
駅名	呉駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,780万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万3,686 円 1平米 23万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	4,780万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万3,686 円／坪 1平米 23万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は呉駅周辺、中通及び本通地区等を中心とする呉市中心部の商業地域。需要者の中心は個人事業主、地元法人、全国展開の大手法人等である。呉駅周辺やロードサイド店舗へ顧客が誘引される傾向が強いことから、商店街や築年の古い中小規模ビルが建ち並ぶ既存の商業地域に積極的な不動産投資は見られない。取引される規模等はまちまちであり需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は、中通・本通を中心とした呉市中心商業地及びやや郊外の近隣商業地も含む圏域。需要者は、チェーン展開している大手法人も等も見られるが、概ね呉市在住の個人事業者が中心である。近隣地域周辺は呉市の中心商業地であるが、商況の低迷により住宅用途への移行も一部で見られるなどの動きもある。宅地供給自体が少ない商業地域でもあり、画地規模も取引により様々であることから、中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は呉市中心部に存する信頼性の高い商業地の取引事例により求めており、市場性の反映が直接的で実証性が高い。事業者向けの賃貸市場は弱含みで、投資採算性の確保はやや難しい状況にあることから収益価格は低位に求められたと思料する。以上から、比準価格を標準とし、収益価格、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格、単価と総額との関連等にも十分留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、呉市内の商業地の事例より求めたもので客観性・信頼性が高い。当該地域は店舗が中心であるが賃貸物件は需要不足から空室率が高く、また資産維持目的のものも多い状況で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。従って本件では、市場実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をふまえ、需要動向等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	呉駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	62.6 坪 (207 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の専門店等が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市中通３丁目４番２３
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	21 m
面積	190 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	旧来からの呉市を代表する商店街（通称、れんがどおり）
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)アーケード街であり、イベント等で集客を図っているが、呉駅周辺の大型商業施設、オープン予定の西中央地区商業施設等との競合や不透明感の漂う当市の景気動向等により商況はやや弱含みで推移するものと予測する。 (2)呉市の中心商店街であるが、地域経済の動向や大規模駐車場を伴った周辺部の大型店及び量販店等の影響で商況はやや低下傾向である。アーケード等を活かした商況活性化のための各種取り組みの効果が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 77万3,604 円 1平米 23万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 76万3,686円 1平米 23万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 77万3,604円 1平米 23万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 76万3,686円 1平米 23万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市中心部では呉駅周辺地域の開発事業等による発展も期待されるが、人口減少や大規模製鉄所の閉鎖が迫り、先行きの不透明感も漂っている。 (2)広島県の景気は住宅や設備投資も含め緩やかに持ち直している。呉市の人口は全体で年間約２．０％減少、中通地区は約１．３％減少。
地域要因
(1)旧来からの商業地域で空き店舗も見られるが、地域の状況に特段の変動はない。旺盛なテナント需要はないものの、地価水準は安定的に推移している。 (2)景気動向の影響も受け呉市中心部のアーケード街や周辺店舗の商況は低調で空き店舗も見られるが、新規出店への模索もあり需給の動きはある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２３Ｋ５８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市中通３丁目４番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,587 円／平米 55万737 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,587 円／平米 55万737 円／坪
標準価格 平米 坪	23万6,966 円／平米 78万3,410 円／坪
査定価格 平米 坪	23万7,000 円／平米 78万3,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２３Ｋ５８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市中通３丁目４番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,157 円／平米 50万6,337 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,157 円／平米 50万6,337 円／坪
標準価格 平米 坪	24万58 円／平米 79万3,632 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２３Ｋ５８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市中通３丁目４番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万542 円／平米 76万2,172 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,970 円／平米 60万4,899 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,901 円／平米 76万6,665 円／坪
査定価格 平米 坪	23万2,000 円／平米 76万6,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	呉２２Ｔ５８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市中通３丁目４番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万3,870 円／平米 77万3,174 円／坪
推定価格 平米 坪	22万632 円／平米 72万9,409 円／坪
標準価格 平米 坪	23万305 円／平米 76万1,388 円／坪
査定価格 平米 坪	23万 円／平米 76万380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情