路線価 (2023) 広島県呉市三条2-13-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 呉市広島県呉市三条２丁目１３番９
価格時点	2023 年
駅名	呉駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,520万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,500万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万6,228 円／坪 1平米 13万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、呉市中心市街地近郊及び主要幹線道路沿線に形成される近隣商業及び路線商業的な特性をもつ商業地域とその周辺の圏域。需要者は地縁性を有する個人事業者や地元中小企業が中心で、規模によってはマンション開発業者等の需要も見込める。商業地としての需要はやや低下しているが、住宅地としての需要は堅調である。宅地の画地規模等は取引によりまちまちであり、中心となる価格帯は坪４０万円から５０万円程度と思われる。 (2) 同一需給圏は、呉市中心市街地及び周辺地域と判定した。需要者の中心は、地縁性を有する個人事業主及び法人と把握される。顧客の流れは市内の大規模商業施設へと集約されており、既存の小規模店舗は、閉鎖されるなど当地域の繁華性は低下している。その一方で、利便性に優れた立地を反映して、住宅地需要は高まっている。取引価格は画地規模によってさまざまであり、中心となる価格帯を見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、小規模店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用の小規模店舗等が中心で、賃料収入による収益性を重視して土地取引をする土地柄ではないため、比準価格を採用し、収益価格は参考として、代表標準地との均衡等を十分に検討のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、三条地区及びその周辺地区における規範性のある取引事例を採用し、各要因比較を行い、三条地区の取引事例を中心に価格を決定しており、取引市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、収益物件は、地主の有効利用が中心である賃貸市場を反映し、やや低位に算定された。以上より、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との均衡性及び前年公示価格との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	呉駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	呉市広島県呉市三条２丁目１３番９
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	100 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの商店街であり古くからの店舗も営業しているが、繁華性は低下しており商業地としての需要は弱くなっている。生活利便性が良好な平地のため、今後は更に混在住宅地への移行が進むものと思われる。 (2)中心市街地西側に位置する国道背後の既成近隣商業地域。商業性は低下しており、住宅地へと移行しつつある。交通・生活利便性が高いことから住宅地として需要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 45万6,228 円 1平米 13万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)広島県の景気は住宅や設備投資も含め緩やかに持ち直している。呉市の人口は全体で年間約２．０％減少、三条地区は約０．８％減少。 (2)呉市の主要企業である日本製鉄呉製鉄所の操業が停止した。また三菱重工業呉工場は事業を縮小した。
地域要因
(1)市街地に近い近隣商業地域であるが閉鎖店舗がやや目立ち、マンションや戸建住宅等の混在の程度が増してきている。地価はほぼ横ばい傾向。 (2)近隣商業地としては衰退傾向にあるが、交通・生活利便性が高いことから住宅地としての需要が望める。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	呉２３Ｋ５８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市三条２丁目１３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,157 円／平米 50万6,337 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,157 円／平米 50万6,337 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,812 円／平米 46万8,830 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	呉２３Ｋ５８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市三条２丁目１３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,667 円／平米 37万9,089 円／坪
推定価格 平米 坪	12万702 円／平米 39万9,041 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,695 円／平米 45万1,914 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２２Ｔ５８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市三条２丁目１３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,762 円／平米 31万6,589 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,683 円／平米 33万9,470 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,004 円／平米 44万9,629 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	呉２２Ｔ５８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県呉市三条２丁目１３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,657 円／平米 35万2,608 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,657 円／平米 35万2,608 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,438 円／平米 42万7,922 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情